Die Frage, die sich jeder stellt, der in Spanien ein Haus kaufen möchte, lautet: feste oder variable Hypothek? Es gibt keine universelle Antwort. Die richtige Wahl hängt von deiner finanziellen Situation, deiner Risikotoleranz und davon ab, wie lange du vorhast, in der Immobilie zu bleiben.
Der grundlegende Unterschied
Feste Hypothek: Du zahlst die gleiche Rate jeden Monat über die gesamte Laufzeit des Darlehens, unabhängig davon, wie sich der Euribor oder die Zinssätze entwickeln.
Variable Hypothek: Deine Rate ändert sich periodisch (alle 6 oder 12 Monate) je nach Euribor plus einem fest vereinbarten Aufschlag (zum Beispiel Euribor + 0,75 %).
Was ist der Euribor und warum ist er wichtig?
Der Euribor (Euro Interbank Offered Rate) ist der Zinssatz, zu dem sich europäische Banken gegenseitig Geld leihen. Er ist der Referenzindex für die meisten variablen Hypotheken in Spanien.
Wenn der Euribor steigt, steigt deine Rate. Wenn er fällt, sinkt deine Rate. Das Problem ist, dass niemand mit Sicherheit weiß, wohin er in den nächsten 20 oder 30 Jahren gehen wird, was der üblichen Laufzeit einer Hypothek entspricht.
Vorteile und Nachteile der beiden Typen
Feste Hypothek
Vorteile:
- Du weißt genau, wie viel du jeden Monat zahlen wirst
- Du bist nicht von Euribor-Erhöhungen betroffen
- Erleichtert langfristige Finanzplanung
Nachteile:
- Der Zinssatz ist oft höher als bei einer variablen Hypothek
- Weniger Ersparnis in Zeiten niedriger Zinsen
- Gebühren für vorzeitige Rückzahlung oder Typwechsel können höher sein
Variable Hypothek
Vorteile:
- Der anfängliche Zinssatz ist meist niedriger
- Du kannst von Euribor-Senkungen profitieren
- In der Regel niedrigere Gebühren bei vorzeitiger Rückzahlung
Nachteile:
- Unsicherheit: Deine Rate kann deutlich steigen
- Du brauchst ein finanzielles Polster, um Zinsanstiege abzufedern
- Langfristige Planung wird schwieriger
Gibt es eine Mischhypothek?
Ja. Die Mischhypothek kombiniert beide Typen: eine anfängliche feste Phase (meist 5 oder 10 Jahre), gefolgt von einer variablen Phase, die am Euribor orientiert ist. Das ist eine Zwischenlösung, die kurzfristige Stabilität und langfristiges Sparpotenzial bietet.
Was sagt die Rate über deine Zahlungsfähigkeit aus?
Ein gängiges Kriterium ist, dass die Hypothekenrate nicht mehr als 30-35 % deines monatlichen Nettoeinkommens betragen sollte. Wenn du 2.000 € netto im Monat verdienst, wäre eine Maximalrate von 600 bis 700 € empfehlenswert.
Bei einer variablen Hypothek ist dies schwerer zu kalkulieren, da die Rate schwanken kann. Daher ist es wichtig, auszurechnen, was du zahlen würdest, wenn der Euribor um 2 oder 3 Punkte steigt, und sicherzustellen, dass du die Erhöhung tragen kannst.
Die Auswirkungen der Anzahlung
Unabhängig vom Hypothekentyp wirkt sich die Anzahlung direkt auf deine Konditionen aus:
- Banken finanzieren in der Regel bis zu 80 % des Verkehrswerts
- Bei mehr als 20 % Eigenkapital bekommst du bessere Zinssätze
- Zusätzlich zur Anzahlung benötigst du 10-12 % extra für Kosten: Notar, Grundbucheintragung, Steuerberater und mögliche regionale Steuern
Wie entscheidet die Bank, was sie dir anbietet?
Die Bank prüft dein Risikoprofil: Schufa, Stabilität des Arbeitsverhältnisses (Beamter oder unbefristete Anstellung vs. befristet), Einkommen, Verschuldungsgrad und Beleihungswert der Immobilie (LTV).
Je solider dein Profil ist, desto bessere Konditionen erhältst du. Es ist immer ratsam, mit mehreren Banken zu verhandeln, bevor du dich entscheidest.
Simuliere deine Rate, bevor du dich entscheidest
Das beste Instrument für diese Entscheidung ist die Berechnung deiner möglichen Raten in beiden Szenarien. Nutze unseren Hypothekenrechner, um die monatliche Rate für feste und variable Modelle zu simulieren, die Tilgungstabelle zu sehen und die gesamten Zinskosten über die Laufzeit zu verstehen.