A pergunta que todos fazem ao comprar uma casa em Espanha é: taxa fixa ou variável? Não há resposta única. A escolha depende da sua situação financeira, da sua tolerância ao risco e do tempo que pretende ficar no imóvel.
A diferença fundamental
Hipoteca fixa: você paga a mesma prestação todos os meses durante todo o prazo do crédito, independentemente da evolução do Euribor ou das taxas de juro.
Hipoteca variável: a prestação muda periodicamente (cada 6 ou 12 meses) em função do Euribor mais uma margem fixa acordada com o banco (por exemplo, Euribor + 0,75%).
O que é o Euribor e por que importa?
O Euribor (Euro Interbank Offered Rate) é a taxa a que os bancos europeus emprestam dinheiro entre si. É o índice de referência da maioria das hipotecas variáveis em Espanha.
Quando o Euribor sobe, a sua prestação sobe. Quando baixa, a sua prestação baixa. O problema é que ninguém sabe com certeza onde estará nos próximos 20 ou 30 anos, que é a duração típica de uma hipoteca.
Vantagens e desvantagens de cada tipo
Hipoteca fixa
Vantagens:
- Você sabe exatamente quanto pagará cada mês durante todo o prazo
- Não sofre com aumentos do Euribor
- Facilita o planeamento financeiro a longo prazo
Desvantagens:
- A taxa de juro costuma ser mais alta do que a de uma variável inicial
- Poupança menor em períodos de taxas baixas
- As comissões por reembolso antecipado ou mudança de tipo podem ser mais altas
Hipoteca variável
Vantagens:
- A taxa inicial normalmente é mais baixa
- Pode beneficiar de quedas do Euribor
- Normalmente tem comissões de amortização antecipada mais baixas
Desvantagens:
- Incerteza: a prestação pode subir bastante
- Precisa de uma margem financeira para absorver aumentos
- É mais difícil planear os gastos a longo prazo
Existe uma hipoteca mista?
Sim. A hipoteca mista combina os dois tipos: um período inicial fixo (geralmente 5 ou 10 anos) seguido de um período variável referenciado ao Euribor. É uma opção intermédia que oferece estabilidade a curto prazo e potencial de poupança a longo prazo.
O que a prestação diz sobre a sua capacidade de pagamento?
Um critério comum é que a prestação não ultrapasse 30-35% dos seus rendimentos líquidos mensais. Se ganha 2.000 € líquidos por mês, a prestação máxima recomendada seria de 600 a 700 €.
Com uma hipoteca variável, isso é mais difícil de controlar porque a prestação pode variar. Por isso é importante calcular quanto pagaria se o Euribor subisse 2 ou 3 pontos em relação ao momento da assinatura, e verificar se conseguiria suportar essa subida.
O impacto da entrada
Independentemente do tipo de hipoteca, a entrada afeta diretamente as suas condições:
- Os bancos financiam geralmente até 80% do valor de avaliação
- Com mais de 20% de entrada obtém melhores taxas
- Além da entrada, precisa de 10-12% adicionais para custos: notário, registo, gestor e eventuais impostos regionais
Como o banco decide qual tipo lhe oferecer?
O banco analisa o seu perfil de risco: histórico de crédito, estabilidade profissional (função pública ou contrato permanente vs temporário), rendimentos, rácio de endividamento e o valor do imóvel em relação ao empréstimo (LTV).
Quanto mais sólido for o seu perfil, melhores condições obterá. Negociar com vários bancos antes de decidir é sempre recomendado.
Simule a sua prestação antes de decidir
A melhor ferramenta para tomar essa decisão é calcular quanto pagaria em ambos os cenários. Use a nossa calculadora de hipoteca para comparar a prestação fixa e variável, ver a tabela de amortização e entender quanto pagará de juros ao longo do prazo.