Calculadora de Hipoteca

Quando usar esta calculadora?

A hipoteca é o empréstimo de longo prazo mais habitual para a compra de imóveis em Espanha. A maioria das entidades financia até 80% do valor de avaliação, pelo que o comprador deve contribuir com pelo menos 20% de entrada, além de cerca de 10% a 12% adicionais em despesas de compra e impostos.

Como se calcula

A prestação mensal calcula-se com o sistema de amortização francês, o mais usado em Espanha: prestação = C · [ i (1+i)^n ] / [ (1+i)^n ∑’ 1 ], onde C é o capital em dívida, i é a taxa de juro mensal (a taxa nominal anual dividida por 12) e n o número total de prestações. Esta fórmula divide cada pagamento em duas partes que mudam mês a mês: os juros, calculados sobre o capital em dívida nesse momento, e a amortização de capital, que é o restante da prestação. Como a prestação se mantém constante enquanto o capital em dívida desce todos os meses, a parte de juros reduz-se progressivamente e a de capital cresce, sem que o pagamento total mude.

Numa hipoteca a taxa variável, a taxa de juro mensal não é fixa durante toda a vida do empréstimo: é recalculada em cada revisão (habitualmente a cada 6 ou 12 meses) somando o spread acordado ao valor da Euribor nesse momento, e a prestação é recalculada com o capital em dívida real e os meses restantes. Isto significa que a mesma fórmula do sistema francês é aplicada novamente em cada revisão, não apenas no início do empréstimo.

Exemplo prático

Um exemplo numérico ajuda a perceber melhor: uma hipoteca de 200.000 € a 30 anos com uma taxa nominal fixa de 3% dá uma prestação mensal de 843,21 €. Ao longo dos 360 meses paga-se um total de 303.554,90 €, dos quais 103.554,90 € são juros e 200.000 € são a devolução do capital. Nos primeiros anos, a maior parte de cada prestação é juros; a partir de sensivelmente metade do empréstimo, a proporção inverte-se. Encurtar o prazo muda bastante o resultado: a mesma hipoteca a 20 anos sobe a prestação para 1.109,20 € por mês, mas reduz os juros totais para 66.206,85 €, uma poupança de mais de 37.000 € só por escolher um prazo mais curto.

TIN vs. TAEG: porque não é a mesma coisa

A taxa de juro nominal (TIN) é a percentagem usada para calcular a prestação, mas não reflete o custo real do empréstimo. A TAEG reflete, porque incorpora também comissões (abertura, avaliação) e outros custos da operação, expressando-os como se fizessem parte da taxa de juro. Por lei, todas as entidades devem apresentar a TAEG junto com a TIN na publicidade e na ficha de informação pré-contratual (FEIN), precisamente para que duas hipotecas com a mesma TIN mas comissões diferentes possam ser comparadas de forma justa. Uma hipoteca com TIN mais baixa mas comissões elevadas pode acabar por ter uma TAEG mais alta do que outra com TIN ligeiramente superior mas sem comissões.

Taxa fixa vs. variável

Em Espanha existem principalmente dois tipos de hipoteca: a hipoteca a taxa fixa, em que a prestação não varia durante toda a vida do empréstimo, e a hipoteca a taxa variável, geralmente indexada à Euribor mais um spread fixado pelo banco. As hipotecas mistas combinam ambos os sistemas: um período inicial a taxa fixa (habitualmente entre 3 e 10 anos) seguido de um período a taxa variável. A fixa oferece previsibilidade total na prestação, especialmente valiosa com um orçamento familiar apertado; a variável pode sair mais barata em anos de Euribor baixa, mas transfere o risco de subidas de taxa para quem contraiu a hipoteca, com o impacto que isso tem na prestação depois de cada revisão.

Erros comuns

Um erro habitual é comparar hipotecas olhando apenas para a TIN ou para a prestação mensal, sem verificar a TAEG nem o prazo total, o que esconde o efeito real das comissões. Outro erro frequente é escolher o prazo mais longo possível para minimizar a prestação sem calcular quanto mais se paga em juros totais, como mostra o exemplo anterior. Também é comum não ter em conta produtos associados (seguros de casa ou de vida, cartões, planos de pensões) que alguns bancos exigem em troca de uma bonificação na taxa de juro: se esses produtos não forem realmente necessários, podem acabar por custar mais do que o desconto que oferecem sobre a prestação.

Amortização antecipada

Amortizar capital antecipadamente reduz os juros totais em dívida, quer encurtando o prazo (mantendo a prestação) quer reduzindo a prestação (mantendo o prazo); a primeira opção poupa mais juros em termos absolutos, porque reduz mais cedo o capital sobre o qual continuam a calcular-se juros. Desde a Lei 5/2019, a comissão de amortização antecipada está limitada: em hipotecas a taxa variável, no máximo 0,25% durante os primeiros 3 anos (0% depois); em hipotecas a taxa fixa, até 2% durante os primeiros 10 anos e 1,5% no restante prazo, conforme acordado no contrato. Por exemplo, amortizar 10.000 € numa hipoteca a taxa fixa no primeiro ano pode implicar uma comissão até 200 € (2%): convém comparar esse custo com os juros realmente poupados antes de decidir.

Novação e sub-rogação: mudar de hipoteca

Se as condições da hipoteca deixarem de convir, há duas formas de as alterar sem cancelar o empréstimo: a novação, que renegoceia as condições com o mesmo banco (passar de variável para fixa, alargar o prazo, eliminar produtos associados), e a sub-rogação, que transfere a hipoteca para outra entidade que ofereça melhores condições. Ambas as operações têm custos notariais e administrativos, normalmente inferiores aos de uma hipoteca nova, pelo que convém calcular se a poupança na prestação ou na TAEG compensa esses custos antes de iniciar o processo.

Contexto legal e fiscal

O rácio LTV (Loan to Value) mede que percentagem do valor do imóvel representa o empréstimo solicitado. Um LTV abaixo de 80% costuma garantir melhores condições, uma vez que o risco para a entidade é menor; ultrapassar esse limite costuma exigir fiadores ou condições mais rigorosas. Antes de assinar, convém também orçamentar as despesas associadas à compra - avaliação (300-600 €), despesas administrativas, registo predial, notário e o imposto sobre transmissões ou IVA consoante o tipo de imóvel -, que costumam representar mais 10% a 12% sobre o preço de compra, além da entrada de 20%.

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Perguntas frequentes