Calculateur de Prêt Immobilier

Quand utiliser ce calculateur ?

Le prêt immobilier est le crédit à long terme le plus courant pour l'achat d'un logement en Espagne. La plupart des établissements financent jusqu'à 80 % de la valeur d'expertise, si bien que l'acheteur doit apporter au moins 20 % du prix, plus environ 10 à 12 % supplémentaires en frais d'achat et impôts.

Comment se calcule

La mensualité se calcule avec le système d'amortissement à annuités constantes, le plus utilisé en Espagne : mensualité = C · [ i (1+i)^n ] / [ (1+i)^n ∑’ 1 ], où C est le capital restant dû, i le taux d'intérêt mensuel (le taux nominal annuel divisé par 12) et n le nombre total de mensualités. Cette formule répartit chaque paiement en deux parts qui changent chaque mois : les intérêts, calculés sur le capital restant dû à ce moment-là, et l'amortissement du capital, qui constitue le reste de la mensualité. La mensualité restant constante alors que le capital restant dû diminue chaque mois, la part d'intérêts se réduit progressivement et la part de capital augmente, sans que le paiement total ne change.

Dans un prêt à taux variable, le taux d'intérêt mensuel n'est pas fixe pendant toute la durée du prêt : il est recalculé à chaque révision (généralement tous les 6 ou 12 mois) en ajoutant la marge convenue à la valeur actuelle de l'Euribor, et la mensualité est recalculée avec le capital restant dû réel et le nombre de mois restants. Cela signifie que la même formule du système à annuités constantes s'applique à nouveau à chaque révision, pas seulement au début du prêt.

Exemple concret

Un exemple chiffré permet d'y voir plus clair : un prêt de 200 000 € sur 30 ans à un taux nominal fixe de 3 % donne une mensualité de 843,21 €. Sur les 360 mois, le total payé s'élève à 303 554,90 €, dont 103 554,90 € d'intérêts et 200 000 € de remboursement du capital. Les premières années, la mensualité est composée majoritairement d'intérêts ; à partir du milieu du prêt environ, la proportion s'inverse. Raccourcir la durée change nettement le résultat : le même prêt sur 20 ans porte la mensualité à 1 109,20 € mais réduit les intérêts totaux à 66 206,85 €, soit une économie de plus de 37 000 € rien qu'en choisissant une durée plus courte.

TIN vs. TAEG : pourquoi ce n'est pas la même chose

Le taux nominal (TIN) est le pourcentage utilisé pour calculer la mensualité, mais il ne reflète pas le coût réel du prêt. Le TAEG le fait, car il intègre également les frais (dossier, expertise) et autres coûts de l'opération, en les exprimant comme s'ils faisaient partie du taux d'intérêt. La loi impose à tous les établissements d'afficher le TAEG à côté du TIN dans la publicité et dans la fiche d'information précontractuelle (FEIN), précisément pour que deux prêts ayant le même TIN mais des frais différents puissent être comparés équitablement. Un prêt avec un TIN plus bas mais des frais élevés peut finir par avoir un TAEG plus élevé qu'un autre prêt avec un TIN légèrement supérieur mais sans frais.

Taux fixe vs. variable

L'Espagne propose principalement deux types de prêt immobilier : le prêt à taux fixe, dont la mensualité ne varie pas pendant toute la durée du prêt, et le prêt à taux variable, généralement indexé sur l'Euribor plus une marge fixée par la banque. Les prêts mixtes combinent les deux systèmes : une période initiale à taux fixe (généralement de 3 à 10 ans) suivie d'une période à taux variable. Le taux fixe offre une prévisibilité totale de la mensualité, particulièrement précieuse avec un budget familial serré ; le taux variable peut s'avérer moins cher les années où l'Euribor est bas, mais transfère le risque de hausse des taux à l'emprunteur, avec l'impact que cela a sur la mensualité après chaque révision.

Erreurs courantes

Une erreur fréquente consiste à comparer des prêts en ne regardant que le TIN ou la mensualité, sans vérifier le TAEG ni la durée totale, ce qui masque l'effet réel des frais. Une autre erreur courante est de choisir la durée la plus longue possible pour minimiser la mensualité sans calculer combien d'intérêts supplémentaires cela représente au total, comme le montre l'exemple ci-dessus. Il est également fréquent de négliger les produits liés (assurance habitation ou vie, cartes, plans de retraite) que certaines banques exigent en échange d'une réduction du taux d'intérêt : si ces produits ne sont pas réellement nécessaires, ils peuvent finir par coûter plus cher que la réduction obtenue sur la mensualité.

Remboursement anticipé

Rembourser le capital par anticipation réduit le total des intérêts restants, que ce soit en raccourcissant la durée (en gardant la mensualité) ou en réduisant la mensualité (en gardant la durée) ; la première option permet d'économiser plus d'intérêts en valeur absolue, car elle réduit plus tôt le capital sur lequel les intérêts continuent d'être calculés. Depuis la loi 5/2019, les frais de remboursement anticipé sont plafonnés : pour un prêt à taux variable, au maximum 0,25 % pendant les 3 premières années (0 % ensuite) ; pour un prêt à taux fixe, jusqu'à 2 % pendant les 10 premières années et 1,5 % pour le reste de la durée, selon ce qui est convenu dans le contrat. Par exemple, rembourser 10 000 € par anticipation sur un prêt à taux fixe la première année pourrait entraîner des frais allant jusqu'à 200 € (2 %) : il convient de comparer ce coût aux intérêts réellement économisés avant de se décider.

Novation et rachat de crédit : changer d'hypothèque

Si les conditions du prêt ne conviennent plus, deux solutions permettent de les modifier sans annuler le prêt : la novation, qui renégocie les conditions avec la même banque (passer du taux variable au taux fixe, allonger la durée, supprimer des produits liés), et le rachat de crédit (subrogation), qui transfère le prêt vers un autre établissement offrant de meilleures conditions. Ces deux opérations entraînent des frais de notaire et de dossier, généralement inférieurs à ceux d'un nouveau prêt, il convient donc de calculer si l'économie réalisée sur la mensualité ou le TAEG compense ces coûts avant d'engager la démarche.

Contexte légal et fiscal

Le ratio LTV (Loan to Value) mesure quel pourcentage de la valeur du logement représente le prêt demandé. Un LTV inférieur à 80 % permet généralement d'obtenir de meilleures conditions, le risque pour l'établissement étant plus faible ; au-delà de ce seuil, des garants ou des conditions plus strictes sont généralement exigés. Avant de signer, il convient également de budgétiser les frais liés à l'achat - expertise (300-600 €), frais de dossier, frais d'enregistrement, notaire et droits de mutation ou TVA selon le type de bien - qui représentent généralement 10 à 12 % supplémentaires du prix d'achat, en plus des 20 % d'apport.

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Questions fréquentes