Calculadora de Hipoteca
Simula la cuota mensual de tu hipoteca, el coste total de intereses y consulta la tabla de amortización año a año.
Resultados
Cuota mensual
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Total pagado
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Intereses totales
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Ratio LTV (préstamo/valor)
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La cuota mensual se calcula con el sistema de amortización francés: cuota = C · [ i (1+i)^n ] / [ (1+i)^n - 1 ], donde C es el capital prestado, i es el tipo de interés mensual y n el número de cuotas.
Evolución del capital pendiente
Interés vs Capital
Desglose mensual
Tabla de amortización
| Período | Cuota | Interés | Capital | Pendiente |
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¿Cuándo usar esta calculadora?
La hipoteca es el préstamo a largo plazo más habitual para la compra de vivienda en España. La mayoría de las entidades financian hasta el 80% del valor de tasación, por lo que el comprador debe aportar al menos un 20% de entrada, además de entre un 10% y un 12% adicional en gastos de compraventa e impuestos.
Cómo se calcula
La cuota mensual se calcula con el sistema de amortización francés, el más usado en España: cuota = C · [ i (1+i)^n ] / [ (1+i)^n ∑’ 1 ], donde C es el capital pendiente, i el tipo de interés mensual (el tipo nominal anual dividido entre 12) y n el número total de cuotas. Esta fórmula reparte cada pago en dos partes que cambian mes a mes: los intereses, calculados sobre el capital que queda pendiente en ese momento, y la amortización de capital, que es el resto de la cuota. Como la cuota es constante pero el capital pendiente baja cada mes, la parte de interés se reduce progresivamente y la de amortización crece, aunque el pago total no cambie.
En una hipoteca variable, el tipo de interés mensual no es fijo durante toda la vida del préstamo: se recalcula en cada revisión (habitualmente cada 6 o 12 meses) sumando el diferencial pactado al valor del Euríbor vigente en ese momento, y la cuota se recalcula con el capital pendiente real y los meses que quedan. Esto significa que la misma fórmula del sistema francés se aplica de nuevo en cada revisión, no solo al inicio del préstamo.
Ejemplo práctico
Un ejemplo con números ayuda a verlo claro: una hipoteca de 200.000 € a 30 años con un interés nominal fijo del 3% da una cuota mensual de 843,21 €. A lo largo de los 360 meses se pagan en total 303.554,90 €, de los cuales 103.554,90 € son intereses y 200.000 € son la devolución del capital. En los primeros años, la mayor parte de cada cuota es interés; a partir de la mitad del préstamo, la proporción se invierte. Acortar el plazo cambia mucho el resultado: la misma hipoteca a 20 años sube la cuota a 1.109,20 € al mes, pero reduce los intereses totales a 66.206,85 €, un ahorro de más de 37.000 € solo por elegir un plazo más corto.
TIN vs. TAE: por qué no es lo mismo
El tipo de interés nominal (TIN) es el porcentaje que se usa para calcular la cuota, pero no refleja el coste real del préstamo. La TAE (Tasa Anual Equivalente) sí lo hace, porque incorpora además las comisiones (apertura, estudio) y otros gastos asociados a la operación, expresándolos como si formaran parte del tipo de interés. Por ley, todas las entidades deben mostrar la TAE junto al TIN en la publicidad y en la ficha de información precontractual (FEIN), precisamente para que dos hipotecas con el mismo TIN pero comisiones distintas se puedan comparar de forma justa. Una hipoteca con TIN más bajo pero comisiones altas puede acabar teniendo una TAE mayor que otra con TIN algo más alto pero sin comisiones.
Tipo fijo vs. variable
En España existen principalmente dos tipos de hipoteca: la hipoteca a tipo fijo, donde la cuota no varía durante toda la vida del préstamo, y la hipoteca a tipo variable, ligada habitualmente al Euríbor más un diferencial fijado por el banco. Las hipotecas mixtas combinan ambos sistemas: un periodo inicial a tipo fijo (habitualmente entre 3 y 10 años) seguido de un periodo a tipo variable. La fija ofrece previsibilidad total en la cuota, algo especialmente valioso si el presupuesto familiar es ajustado; la variable puede salir más barata en años de Euríbor bajo, pero traslada el riesgo de subidas de tipo al hipotecado, con el impacto que eso tiene en la cuota tras cada revisión.
Errores comunes
Un error habitual es comparar hipotecas fijándose solo en el TIN o en la cuota mensual, sin mirar la TAE ni el plazo total, lo que oculta el efecto real de las comisiones. Otro error frecuente es elegir el plazo más largo posible para minimizar la cuota sin calcular cuánto más se paga en intereses totales, como muestra el ejemplo anterior. También es común no tener en cuenta los productos vinculados (seguros de hogar o vida, tarjetas, planes de pensiones) que algunos bancos exigen a cambio de una bonificación en el tipo de interés: si esos productos no se necesitan realmente, pueden acabar costando más que el descuento que ofrecen sobre la cuota.
Amortización anticipada
Amortizar capital anticipadamente reduce los intereses totales que quedan por pagar, ya sea acortando el plazo (manteniendo la cuota) o reduciendo la cuota (manteniendo el plazo); la primera opción ahorra más intereses en términos absolutos, porque reduce antes el capital sobre el que se siguen calculando intereses. Desde la Ley 5/2019, la comisión por amortización anticipada está limitada: en hipotecas a tipo variable, un máximo del 0,25% durante los primeros 3 años (0% después); en hipotecas a tipo fijo, hasta un 2% durante los primeros 10 años y un 1,5% el resto del plazo, según lo pactado en el contrato. Por ejemplo, amortizar 10.000 € en una hipoteca fija en su primer año podría suponer hasta 200 € de comisión (2%): conviene comparar ese coste con los intereses que realmente se ahorran antes de decidir.
Novación y subrogación: cambiar de hipoteca
Si las condiciones de la hipoteca dejan de convenir, existen dos vías para cambiarlas sin cancelar el préstamo: la novación, que renegocia las condiciones con el mismo banco (cambiar de variable a fija, ampliar plazo, eliminar vinculaciones), y la subrogación, que traslada la hipoteca a otra entidad que ofrezca mejores condiciones. Ambas operaciones tienen gastos notariales y de gestoría, normalmente menores que los de una hipoteca nueva, por lo que conviene calcular si el ahorro en cuota o en TAE compensa esos costes antes de iniciar el trámite.
Contexto legal y fiscal
El ratio LTV (Loan to Value) mide qué porcentaje del valor de la vivienda representa el préstamo solicitado. Un LTV por debajo del 80% suele conseguir mejores condiciones, porque el riesgo para la entidad es menor; superar ese umbral suele exigir avalistas o condiciones más estrictas. Antes de firmar conviene también presupuestar los gastos asociados a la compra -tasación (300-600 €), gestoría, registro de la propiedad, notaría y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el IVA según el tipo de vivienda-, que suelen suponer entre un 10% y un 12% adicional sobre el precio de compra, y no solo la entrada del 20%.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánta entrada necesito para una hipoteca?
Generalmente se recomienda disponer de al menos un 20% del valor de la vivienda como entrada, más un 10-12% adicional para gastos e impuestos.
¿Qué es mejor, hipoteca fija o variable?
La hipoteca fija ofrece estabilidad en la cuota; la variable puede resultar más barata si el Euríbor se mantiene bajo, pero conlleva más incertidumbre.
¿Cómo se calcula la cuota mensual?
Mediante el sistema de amortización francés, que reparte capital e intereses en cuotas constantes durante todo el plazo del préstamo.
¿Conviene amortizar la hipoteca anticipadamente?
Amortizar anticipadamente reduce los intereses totales, pero puede conllevar una comisión de amortización (máximo 0,25% los primeros 3 años o 0,15% hasta 5 años en hipotecas fijas). Compara el ahorro en intereses con la comisión antes de decidir.
¿Qué gastos tiene una hipoteca además de las cuotas?
Además de las cuotas mensuales, hay que considerar los gastos de tasación (300-600 €), gestoría, registro de la propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que paga el banco desde 2018.
¿Qué es el ratio LTV y por qué importa?
El LTV (Loan to Value) es el porcentaje que representa el préstamo respecto al valor de la vivienda. Un LTV inferior al 80% suele conseguir mejores condiciones de financiación, ya que el riesgo para la entidad es menor.
¿Qué diferencia hay entre el TIN y la TAE?
El TIN es el tipo de interés nominal que se usa para calcular la cuota; la TAE añade además las comisiones y otros gastos de la operación, por lo que refleja mejor el coste real y es el dato correcto para comparar hipotecas entre sí.
¿Es mejor un plazo más corto o más largo?
Un plazo más largo reduce la cuota mensual pero aumenta considerablemente el total de intereses pagados. Por ejemplo, en un préstamo de 200.000 € al 3%, pasar de 20 a 30 años reduce la cuota en unos 266 €/mes pero encarece el préstamo en más de 37.000 € en intereses totales.
¿Qué son la novación y la subrogación hipotecaria?
La novación renegocia las condiciones con el mismo banco (por ejemplo, pasar de variable a fija); la subrogación traslada la hipoteca a otra entidad con mejores condiciones. Ambas tienen gastos notariales y de gestoría, normalmente menores que abrir una hipoteca nueva.
¿Qué pasa si dejo de pagar la hipoteca?
El impago reiterado puede derivar en un proceso de ejecución hipotecaria que termina con la pérdida de la vivienda y, si la deuda pendiente supera el valor obtenido en subasta, la reclamación del resto con el patrimonio presente y futuro del deudor. Ante dificultades de pago conviene contactar con el banco cuanto antes para negociar una carencia o reestructuración.