Alquiler vs Comprar Vivienda
Compara el coste neto de comprar una vivienda con hipoteca frente a alquilar durante el mismo periodo de tiempo, teniendo en cuenta gastos, revalorización e incremento del alquiler.
Resultados
Coste neto de comprar
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Coste neto de alquilar
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Diferencia (comprar - alquilar)
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Recomendación orientativa
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Cuota hipotecaria mensual
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Valor estimado de la vivienda al final del periodo
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Deuda pendiente al final del periodo
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Comparativa de costes acumulados
Evolución del patrimonio neto (compra)
Coste neto de comprar = entrada + gastos de compra + cuotas pagadas ∑’ (valor estimado de la vivienda ∑’ deuda pendiente) al final del horizonte. Coste neto de alquilar = suma de alquileres mensuales actualizados anualmente durante el mismo periodo.
¿Cuándo usar esta calculadora?
Esta calculadora compara el coste neto de comprar una vivienda con hipoteca frente a alquilar una vivienda equivalente durante el mismo número de años, considerando la entrada, los gastos de compra, las cuotas hipotecarias, la revalorización estimada del inmueble y la evolución del precio del alquiler.
Cómo se calcula
El coste neto de comprar se calcula sumando la entrada, los gastos de compra y todas las cuotas hipotecarias pagadas durante el horizonte de comparación, y restando el patrimonio neto generado: el valor estimado de la vivienda al final del periodo (aplicando la revalorización anual esperada) menos la deuda pendiente en ese momento. El coste neto de alquilar es simplemente la suma de los alquileres mensuales pagados durante el mismo periodo, aplicando el incremento anual estimado del alquiler. La diferencia entre ambos costes determina qué opción sale más barata en el horizonte elegido.
Ejemplo práctico
Un ejemplo con números: una vivienda de 250.000 €, con un 20% de entrada (50.000 €) y un 10% de gastos de compra (25.000 €), financiada a 30 años al 3% de interés, tiene una cuota mensual de 843,21 €. En un horizonte de comparación de 10 años, se pagan 101.184,97 € en cuotas y queda una deuda pendiente de 152.039,62 €. Si la vivienda se revaloriza un 2% anual, su valor a los 10 años es de 304.748,60 €, lo que da un patrimonio neto de 152.708,99 €. El coste neto de comprar es de 23.475,98 € (entrada + gastos + cuotas ∑’ patrimonio neto). Alquilando una vivienda equivalente por 900 €/mes con un incremento anual del 2%, el coste acumulado en 10 años es de 118.256,99 €. En este escenario, comprar sale 94.781,01 € más barato que alquilar durante esos 10 años.
Contexto legal y fiscal
Comprar una vivienda en España implica, además del precio de compra, unos gastos adicionales de entre el 10% y el 12% aproximadamente: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA más Actos Jurídicos Documentados (AJD) según se trate de vivienda de segunda mano o nueva, notaría, registro de la propiedad y gestoría. Estos gastos se pagan una sola vez al formalizar la compra, pero afectan de forma notable al coste neto total, especialmente en horizontes de comparación cortos.
Alquilar ofrece más flexibilidad y menor compromiso financiero a corto plazo, además de no exponer al inquilino a la fluctuación del precio de la vivienda, pero no genera patrimonio propio. Comprar implica un desembolso inicial mayor y menos movilidad, pero permite construir patrimonio a través de la amortización del préstamo y la posible revalorización de la vivienda. Esta calculadora tampoco incorpora las deducciones fiscales por vivienda habitual o alquiler que puedan existir según la comunidad autónoma, que pueden inclinar la balanza en casos concretos.
Errores comunes
Un error habitual es no tener en cuenta el coste de oportunidad de la entrada y los gastos de compra si se opta por alquilar: ese dinero, invertido en otro activo en vez de inmovilizado en una vivienda, también generaría una rentabilidad que esta calculadora no incorpora. Otro error frecuente es asumir que la vivienda siempre se revaloriza: una revalorización anual del 0% o negativa cambia radicalmente el resultado de la comparación, y conviene probar varios escenarios de revalorización antes de decidir. También se suele olvidar que ser propietario conlleva gastos recurrentes (IBI, comunidad, mantenimiento, seguro de hogar) que esta calculadora no incluye de forma explícita.
Consejos prácticos
Cuanto mayor sea el horizonte de comparación, más tiende a favorecer la compra frente al alquiler, porque el peso de los gastos iniciales de compra se diluye entre más años y la amortización del préstamo avanza más. En horizontes cortos (2-3 años) el alquiler suele salir más a cuenta, precisamente porque los gastos de compra se recuperan en poco tiempo. Se recomienda repetir la comparación con tus propios números (precio real de la vivienda que te interesa, alquiler real de la zona, condiciones reales de tu hipoteca) en lugar de fiarte de un ejemplo genérico, y consultar con un asesor financiero antes de tomar una decisión de este importe.
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Preguntas frecuentes
¿Qué gastos tiene comprar una vivienda en España además del precio?
Aproximadamente entre un 10% y un 12% adicional del precio: ITP (segunda mano) o IVA+AJD (obra nueva), notaría, registro de la propiedad y gestoría, además de la tasación si se pide hipoteca.
¿Cuánto hay que ahorrar de entrada para comprar una vivienda?
Los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación, por lo que se necesita al menos un 20% de entrada más el 10-12% de gastos, es decir, en torno a un 30-32% del precio de la vivienda en ahorros.
¿Qué ventajas y desventajas tiene alquilar frente a comprar?
Alquilar ofrece flexibilidad, menor compromiso financiero y sin exposición a la fluctuación del precio de la vivienda, pero no genera patrimonio. Comprar permite construir patrimonio y protegerte de subidas futuras del alquiler, pero implica un desembolso inicial alto y menor movilidad.
¿Cómo afecta la revalorización de la vivienda a la decisión de comprar o alquilar?
Cuanto mayor sea la revalorización esperada de la vivienda, más favorable resulta comprar a largo plazo, ya que el patrimonio neto generado (valor de la vivienda menos deuda pendiente) compensa los gastos iniciales y las cuotas pagadas.
¿Por qué el horizonte de comparación cambia tanto el resultado?
Porque los gastos de compra (10-12% del precio) se pagan una sola vez y se diluyen entre más años cuanto más largo sea el horizonte, mientras que la deuda pendiente baja y el patrimonio neto crece con el tiempo. En horizontes cortos, esos gastos iniciales pesan más y favorecen alquilar.
¿Esta calculadora tiene en cuenta el coste de oportunidad de invertir la entrada?
No. Es una simplificación orientativa que no considera qué rentabilidad podría generar la entrada y los gastos de compra si, en lugar de destinarlos a comprar, se invirtieran en otro activo mientras se alquila.
¿Qué pasa si la vivienda no se revaloriza o incluso pierde valor?
El resultado cambia radicalmente: con una revalorización del 0% o negativa, el patrimonio neto generado al comprar es mucho menor (o puede ser negativo si queda deuda pendiente superior al valor de la vivienda), lo que suele inclinar la comparación hacia el alquiler.
¿Incluye esta calculadora los gastos de mantenimiento de ser propietario?
No de forma explícita. El IBI, la comunidad de propietarios, el seguro de hogar y el mantenimiento son gastos recurrentes de la propiedad que no están incluidos en el cálculo y que conviene sumar aparte para una comparación más completa.
¿Existen deducciones fiscales por comprar o alquilar vivienda?
Algunas comunidades autónomas mantienen deducciones autonómicas por alquiler de vivienda habitual (según edad o renta) o por compra en casos concretos (como la deducción estatal por vivienda habitual, ya extinguida salvo derechos adquiridos antes de 2013). Varían mucho según comunidad y año, y no están incluidas en esta calculadora.
¿Qué tipo de interés hipotecario debo usar en la comparación?
Usa el tipo real que te ofrezcan (o esperes que te ofrezcan) para tu perfil, no un tipo genérico. Si dudas entre fija y variable, prueba la comparación con ambos tipos para ver cómo cambia el resultado.