Calculadora de Rentabilidad de un Alquiler

Comprueba si un piso para alquilar es buena inversión: rentabilidad bruta y neta, cashflow mensual con hipoteca y rentabilidad sobre el dinero que pones tú.

Compra

Impuestos de la compraventa, notaría, registro, gestoría y agencia. Suelen sumar entre el 8 % y el 12 % del precio, según el país y la región.

Lo que inviertes para dejar el piso listo para alquilar.

Alquiler y gastos anuales

Meses sin inquilino o con impagos. Uno al año es una estimación prudente para alquiler de larga duración.

Reserva para averías y desgaste. Entre el 5 % y el 10 % del alquiler cobrado es habitual.

Si una agencia gestiona el alquiler por ti. Déjalo en 0 si lo gestionas tú.

Financiación (opcional)

Déjalo en 0 si compras al contado.

¿Cuándo usar esta calculadora?

Úsala antes de hacer una oferta por un piso para alquilar, para comparar varias viviendas entre sí o para decidir si te conviene más pedir hipoteca o comprar al contado. La rentabilidad bruta que anuncian los portales solo divide el alquiler entre el precio. Aquí ves también la rentabilidad neta, después de gastos, meses vacíos y reformas, y lo que de verdad entra en tu cuenta cada mes cuando hay una hipoteca de por medio.

Cómo se calcula

La rentabilidad bruta es el alquiler de doce meses dividido entre el precio de compra. Para la neta se parte del alquiler que cobras de verdad, descontando los meses vacíos, y se restan los gastos de cada año: comunidad, impuesto sobre la propiedad, seguros, un porcentaje para mantenimiento y, si la hay, la agencia. Ese beneficio se divide entre todo lo que cuesta la inversión: precio, gastos de compra y reforma. Si hay hipoteca, se calcula su cuota con el sistema francés y se resta del beneficio para obtener el cashflow. La rentabilidad sobre tu dinero divide ese cashflow entre lo que has puesto tú, y la última cifra suma la parte de la deuda que amortizas en el primer año, porque ese dinero no es un gasto: es patrimonio que ganas.

Ejemplo práctico

Un piso de 150.000 € con 15.000 € de gastos de compra y 5.000 € de reforma se alquila por 800 € al mes. Con un mes vacío al año, 600 € de comunidad, 400 € de impuesto sobre la propiedad, 250 € de seguro y un 5 % para mantenimiento, el beneficio neto es de 7.110 € al año: una rentabilidad bruta del 6,40 % y una neta del 4,18 %. Si se compra con una hipoteca de 120.000 € al 3 % a 25 años, la cuota es de 569,05 € al mes y el cashflow se queda en unos 23 € mensuales: apenas un 0,56 % sobre los 50.000 € aportados. Pero ese año se amortizan 3.273 € de deuda, y sumándolos la rentabilidad sobre tu dinero sube al 7,11 %.

¿Y los impuestos?

Todas las cifras son antes del impuesto sobre la renta, porque la fiscalidad del alquiler depende del país de residencia y, a veces, de la región. En muchos países se pueden deducir los gastos, los intereses de la hipoteca y una amortización del inmueble, y algunos aplican reducciones al alquiler de vivienda habitual. En España, por ejemplo, el alquiler de vivienda tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario y puede tener reducciones de entre el 50 % y el 90 %. Consulta la normativa de tu país antes de comparar esta inversión con otras que ya muestran su rentabilidad después de impuestos.

Errores comunes

Los errores más habituales: fiarse de la rentabilidad bruta del anuncio; olvidar los gastos de compra, que en una vivienda de 150.000 € pueden ser 15.000 € más; suponer que el piso estará alquilado los doce meses; no reservar dinero para reparaciones; y mirar solo el cashflow con hipoteca, que puede ser casi cero aunque la inversión sea buena porque cada mes amortizas deuda. También es un error no tener en cuenta los impuestos sobre la renta ni la posible subida del tipo de interés si la hipoteca es variable.

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Preguntas frecuentes

¿Qué es una buena rentabilidad para un alquiler?

Depende de la zona y del riesgo, pero como referencia una rentabilidad neta del 4 % al 6 % antes de impuestos es habitual en alquiler de larga duración en ciudades grandes, y algo más en zonas con precios bajos. Por debajo del 3 % neto, un fondo indexado o un depósito suelen dar algo parecido con mucho menos trabajo.

¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?

La bruta solo divide el alquiler anual entre el precio de compra. La neta resta los gastos de cada año (comunidad, impuestos sobre la propiedad, seguros, mantenimiento, meses vacíos) y divide entre todo lo invertido, incluidos los gastos de compra y la reforma. La neta suele ser entre 1,5 y 3 puntos más baja.

¿Es mejor comprar con hipoteca o al contado?

Con hipoteca pones menos dinero y, si el alquiler cubre la cuota, la rentabilidad sobre tu dinero puede ser mayor gracias al apalancamiento. Pero el cashflow baja, asumes el riesgo del tipo de interés y una racha sin inquilino la pagas tú. Al contado la rentabilidad es más baja pero estable.

¿Qué es el cashflow de un alquiler?

Es el dinero que te queda cada mes después de cobrar el alquiler y pagar todos los gastos, incluida la cuota de la hipoteca. Un cashflow positivo significa que el piso se paga solo; uno negativo, que tienes que poner dinero cada mes aunque a la vez estés amortizando deuda.

¿Por qué se suma el capital amortizado a la rentabilidad?

Porque la parte de la cuota que devuelve el préstamo no es un gasto: reduce tu deuda y aumenta lo que es tuyo de la vivienda. Por eso una inversión con un cashflow casi nulo puede tener una rentabilidad razonable si cada año amortizas una buena parte de la hipoteca.

¿Cuántos meses vacío debo calcular?

Para un alquiler de larga duración en una zona con demanda, uno al año es una estimación prudente: cubre cambios de inquilino, pequeñas reformas y algún impago. En zonas con menos demanda o con inquilinos que rotan mucho, calcula dos o tres.