Calcolatore del Rendimento di un Affitto

Verifica se un appartamento da affittare è un buon investimento: rendimento lordo e netto, cash flow mensile con mutuo e rendimento sul denaro che metti tu.

Acquisto

Imposte sulla compravendita, notaio, registro, pratiche e agenzia. Di solito tra l'8 % e il 12 % del prezzo, a seconda del paese e della regione.

Quanto investi per rendere l'immobile pronto da affittare.

Affitto e spese annue

Mesi senza inquilino o con morosità. Uno all'anno è una stima prudente per l'affitto a lungo termine.

Riserva per guasti e usura. Tra il 5 % e il 10 % dell'affitto incassato è normale.

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Finanziamento (facoltativo)

Lascia 0 se compri in contanti.

Quando usare questo calcolatore?

Usalo prima di fare un'offerta su un immobile da affittare, per confrontare più appartamenti o per decidere se ti conviene di più il mutuo o l'acquisto in contanti. Il rendimento lordo pubblicizzato dai portali divide solo l'affitto per il prezzo. Qui vedi anche il rendimento netto, dopo spese, mesi sfitti e ristrutturazione, e quanto entra davvero sul tuo conto ogni mese quando c'è un mutuo di mezzo.

Come si calcola

Il rendimento lordo è l'affitto di dodici mesi diviso per il prezzo di acquisto. Per quello netto si parte dall'affitto realmente incassato, meno i mesi sfitti, e si sottraggono le spese annue: condominio, imposta sulla proprietà, assicurazioni, una percentuale per la manutenzione e, se c'è, l'agenzia. Questo utile si divide per il costo totale dell'investimento: prezzo, spese di acquisto e ristrutturazione. Se c'è un mutuo, si calcola la rata con l'ammortamento alla francese e la si sottrae dall'utile per ottenere il cash flow. Il rendimento sul tuo capitale divide quel cash flow per quanto hai messo tu, e l'ultima cifra aggiunge la parte di debito rimborsata nel primo anno, perché quel denaro non è una spesa: è patrimonio che costruisci.

Esempio pratico

Un appartamento da 150.000 € con 15.000 € di spese di acquisto e 5.000 € di ristrutturazione si affitta a 800 € al mese. Con un mese sfitto all'anno, 600 € di condominio, 400 € di imposta sulla proprietà, 250 € di assicurazione e il 5 % per la manutenzione, l'utile netto è di 7.110 € l'anno: un rendimento lordo del 6,40 % e netto del 4,18 %. Se lo compri con un mutuo di 120.000 € al 3 % in 25 anni, la rata è di 569,05 € al mese e il cash flow scende a circa 23 € mensili: appena lo 0,56 % sui 50.000 € investiti. Ma quell'anno rimborsi 3.273 € di debito e, sommandoli, il rendimento sul tuo capitale sale al 7,11 %.

E le tasse?

Tutte le cifre sono al lordo delle imposte sul reddito, perché la tassazione degli affitti dipende dal paese di residenza e a volte dalla regione. In molti paesi si possono dedurre le spese, gli interessi del mutuo e un ammortamento dell'immobile, e alcuni prevedono riduzioni per l'affitto di abitazioni principali. In Spagna, ad esempio, l'affitto di abitazioni è tassato nell'IRPF come reddito da capitale immobiliare e può beneficiare di riduzioni dal 50 % al 90 %. Verifica le regole del tuo paese prima di confrontare questo investimento con altri che mostrano già il rendimento al netto delle imposte.

Errori comuni

Gli errori più comuni: fidarsi del rendimento lordo dell'annuncio; dimenticare le spese di acquisto, che su un immobile da 150.000 € possono aggiungere 15.000 €; supporre che l'appartamento sarà affittato tutti i dodici mesi; non accantonare denaro per le riparazioni; e guardare solo il cash flow con mutuo, che può essere quasi zero anche se l'investimento è buono perché ogni mese rimborsi debito. È un errore anche ignorare le imposte sul reddito e il possibile rialzo dei tassi con un mutuo variabile.

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Domande frequenti

Qual è un buon rendimento per un affitto?

Dipende dalla zona e dal rischio, ma come riferimento un rendimento netto del 4-6 % prima delle imposte è comune per gli affitti a lungo termine nelle grandi città, un po' di più dove i prezzi sono bassi. Sotto il 3 % netto, un fondo indicizzato o un conto deposito rendono spesso qualcosa di simile con molto meno lavoro.

Che differenza c'è tra rendimento lordo e netto?

Il lordo divide solo l'affitto annuo per il prezzo di acquisto. Il netto sottrae le spese annue (condominio, imposte sulla proprietà, assicurazioni, manutenzione, mesi sfitti) e divide per tutto l'investimento, comprese spese di acquisto e ristrutturazione. Il netto è di solito da 1,5 a 3 punti più basso.

Meglio comprare con mutuo o in contanti?

Con il mutuo metti meno capitale e, se l'affitto copre la rata, la leva può aumentare il rendimento sul tuo denaro. Ma il cash flow scende, ti assumi il rischio dei tassi e un periodo senza inquilino lo paghi tu. In contanti il rendimento è più basso ma stabile.

Cos'è il cash flow di un affitto?

È il denaro che ti resta ogni mese dopo aver incassato l'affitto e pagato tutte le spese, rata del mutuo compresa. Un cash flow positivo significa che l'immobile si ripaga da solo; negativo, che devi aggiungere denaro ogni mese anche se nel frattempo rimborsi debito.

Perché si somma il capitale rimborsato al rendimento?

Perché la parte della rata che restituisce il prestito non è una spesa: riduce il tuo debito e aumenta la quota dell'immobile che è tua. Per questo un investimento con cash flow quasi nullo può avere un rendimento ragionevole se ogni anno rimborsi una buona parte del mutuo.

Quanti mesi sfitti devo considerare?

Per un affitto a lungo termine in una zona richiesta, uno all'anno è una stima prudente: copre i cambi di inquilino, piccoli lavori e qualche mancato pagamento. In zone meno richieste o con molta rotazione, considerane due o tre.