Calcolatore plusvalía comunale in Spagna

Calcola quanta plusvalía comunale (IIVTNU) pagherai vendendo una casa in Spagna, con i due metodi previsti dalla legge e applicando automaticamente il più conveniente.

I prezzi degli atti, senza aggiungere spese né imposte.

Entrambi compaiono nella bolletta dell'IBI (imposta sugli immobili) dell'anno della vendita.

La fissa ogni comune nel suo regolamento, con un massimo del 30%.

Lascialo vuoto per usare il massimo di legge, applicato dalla maggior parte dei comuni.

Quando usare questo calcolatore?

Usalo quando stai per vendere un appartamento o una casa in Spagna, per sapere quanto dovrai al comune e sottrarlo dal ricavato. Serve anche a controllare l'avviso che ti manda il comune: dal 2021 puoi scegliere il metodo più conveniente e molti comuni non lo applicano d'ufficio.

Come si calcola

I metodi sono due. Quello oggettivo moltiplica il valore catastale del terreno per un coefficiente che dipende dagli anni interi di possesso (massimo 20). Quello reale prende il guadagno effettivo (vendita meno acquisto, senza spese) e tiene solo la parte relativa al terreno, secondo il rapporto tra valore catastale del terreno e totale. Paghi sulla base più bassa, moltiplicata per l'aliquota del tuo comune. Se vendi in perdita, non paghi nulla.

Coefficienti massimi della plusvalía comunale

Anni di possessoIn vigore (dal 2024)RDL 29/2026 (dal 1/12/2026)
Meno di 1 0,15 0,17
1 0,15 0,16
2 0,14 0,16
3 0,14 0,17
4 0,16 0,17
5 0,18 0,19
6 0,19 0,21
7 0,20 0,23
8 0,19 0,24
9 0,15 0,25
10 0,12 0,22
11 0,10 0,18
12 0,09 0,14
13 0,09 0,12
14 0,09 0,11
15 0,09 0,11
16 0,10 0,11
17 0,13 0,11
18 0,17 0,13
19 0,23 0,20
20 o più 0,40 0,30

Fonte: art. 24 del Regio decreto-legge 8/2023 e art. 10 del Regio decreto-legge 29/2026 (BOE). Ogni comune può fissare coefficienti più bassi.

Esempio pratico

Hai comprato un appartamento a marzo 2014 per 180.000 € e lo vendi a novembre 2026 per 260.000 €. Valore catastale: 120.000 €, di cui 48.000 € di terreno. Con 12 anni interi il coefficiente massimo è 0,09: base di 4.320 € e, al 30%, 1.296 € di plusvalía. Con il metodo reale la base sarebbe di 32.000 € (80.000 € di guadagno × 40% di terreno), quindi si applica l'oggettivo. Se firmi a dicembre 2026, il coefficiente sale a 0,14 e pagheresti 2.016 €.

Contesto legale e fiscale

La plusvalía comunale è l'imposta sull'incremento di valore dei terreni urbani (articoli 104-110 della legge spagnola sulla finanza locale). Dopo la sentenza 182/2021 della Corte costituzionale, il Regio decreto-legge 26/2021 ha introdotto il metodo reale e l'esenzione in assenza di guadagno. I coefficienti massimi in vigore sono quelli del 2024 (Regio decreto-legge 8/2023), perché gli aggiornamenti 2025 e 2026 sono stati abrogati dal Congresso; il Regio decreto-legge 29/2026 ne fissa di nuovi dal 1° dicembre 2026 se viene convalidato.

Errori comuni

Errori frequenti: pensare che paghi l'acquirente (in una vendita paga il venditore, salvo accordi diversi); usare il valore catastale totale invece di quello del terreno; non chiedere il metodo reale quando il guadagno è piccolo; non dichiarare una vendita in perdita; e superare il termine di 30 giorni lavorativi dall'atto, con sovrattasse. I venditori non residenti subiscono anche una ritenuta del 3% da parte dell'acquirente, che è un'imposta diversa.

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Domande frequenti

Chi paga la plusvalía in Spagna?

In una compravendita, il venditore. In un'eredità o donazione, chi riceve la casa. Acquirente e venditore possono accordarsi diversamente nel contratto, ma per il comune l'obbligato resta il venditore.

Quando non si paga la plusvalía?

Quando vendi a meno di quanto ti è costata (confrontando i prezzi degli atti senza spese né imposte) e in alcuni casi come i trasferimenti tra coniugi per divorzio. Anche senza imposta, bisogna dichiarare la vendita e presentare gli atti.

Quale metodo conviene, oggettivo o reale?

Quello con la base più bassa: la legge ti lascia scegliere. Dopo pochi anni e una vendita a un prezzo simile all'acquisto vince di solito il reale; dopo molti anni e una forte rivalutazione, l'oggettivo. Ad esempio, comprare a 200.000 € e vendere a 210.000 € dopo 2 anni con il 50% di terreno dà 1.500 € con il metodo reale contro 2.100 € con l'oggettivo.

Dove trovo il valore catastale del terreno?

Nella bolletta dell'IBI, che distingue il valore catastale del terreno e della costruzione. Puoi consultarlo anche sul sito del Catastro con certificato digitale o Cl@ve.

Entro quando si paga la plusvalía?

Entro 30 giorni lavorativi dalla firma dell'atto di vendita. Per le eredità, 6 mesi dal decesso, prorogabili fino a un anno su richiesta. Molti comuni permettono l'autoliquidazione online, oppure se ne occupa il notaio.

Cosa cambia con il RDL 29/2026?

Fissa nuovi coefficienti massimi per le vendite dal 1° dicembre 2026, in genere più alti per un possesso fino a 16 anni e più bassi da 17 anni in su. Il decreto attende la convalida del Congresso; se non arriva, restano in vigore quelli del 2024.