Calculateur de plusvalía municipale en Espagne

Calculez combien de plusvalía municipale (IIVTNU) vous paierez en vendant un logement en Espagne, avec les deux méthodes prévues par la loi et la moins chère appliquée automatiquement.

Quand utiliser ce calculateur ?

Utilisez-le lorsque vous allez vendre un appartement ou une maison en Espagne, pour savoir combien vous devrez à la mairie et le déduire du produit de la vente. Il sert aussi à vérifier l'avis envoyé par la mairie : depuis 2021, vous pouvez choisir la méthode la moins chère, et beaucoup de mairies ne l'appliquent pas d'office.

Comment se calcule

Il existe deux méthodes. L'objective multiplie la valeur cadastrale du terrain par un coefficient qui dépend des années complètes de détention (20 au maximum). La réelle prend la plus-value effective (vente moins achat, sans frais) et n'en retient que la part du terrain, selon le rapport entre la valeur cadastrale du terrain et la valeur totale. Vous payez sur la base la plus basse, multipliée par le taux de votre mairie. Si vous vendez à perte, vous ne payez rien.

Coefficients maximaux de la plusvalía municipale

Années de détention	En vigueur (depuis 2024)	RDL 29/2026 (dès le 1/12/2026)
Moins de 1	0,15	0,17
1	0,15	0,16
2	0,14	0,16
3	0,14	0,17
4	0,16	0,17
5	0,18	0,19
6	0,19	0,21
7	0,20	0,23
8	0,19	0,24
9	0,15	0,25
10	0,12	0,22
11	0,10	0,18
12	0,09	0,14
13	0,09	0,12
14	0,09	0,11
15	0,09	0,11
16	0,10	0,11
17	0,13	0,11
18	0,17	0,13
19	0,23	0,20
20 ou plus	0,40	0,30

Source : art. 24 du décret-loi royal 8/2023 et art. 10 du décret-loi royal 29/2026 (BOE). Chaque mairie peut fixer des coefficients plus bas.

Exemple concret

Vous avez acheté un appartement en mars 2014 pour 180 000 € et le vendez en novembre 2026 pour 260 000 €. Valeur cadastrale : 120 000 €, dont 48 000 € de terrain. Avec 12 années complètes, le coefficient maximal est de 0,09 : une base de 4 320 € et, à 30 %, 1 296 € de plusvalía. Selon la méthode réelle, la base serait de 32 000 € (80 000 € de gain × 40 % de terrain) : la méthode objective s'applique. Si vous signez en décembre 2026, le coefficient passe à 0,14 et vous paieriez 2 016 €.

Contexte légal et fiscal

La plusvalía municipale est l'impôt sur l'augmentation de valeur des terrains urbains (articles 104 à 110 de la loi espagnole sur les finances locales). Après l'arrêt 182/2021 du Tribunal constitutionnel, le décret-loi royal 26/2021 a introduit la méthode réelle et l'exonération en l'absence de gain. Les coefficients maximaux en vigueur sont ceux de 2024 (décret-loi royal 8/2023), car les mises à jour de 2025 et 2026 ont été abrogées par le Congrès ; le décret-loi royal 29/2026 en fixe de nouveaux à partir du 1er décembre 2026 s'il est validé.

Erreurs courantes

Erreurs fréquentes : croire que l'acheteur paie (lors d'une vente, c'est le vendeur, sauf accord contraire) ; utiliser la valeur cadastrale totale au lieu de celle du terrain ; ne pas demander la méthode réelle quand le gain est faible ; ne pas déclarer une vente à perte ; et dépasser le délai de 30 jours ouvrables après l'acte, ce qui entraîne des majorations. Les vendeurs non résidents subissent aussi une retenue de 3 % de l'IRPF par l'acheteur, qui est un impôt distinct.

Autres calculateurs qui pourraient vous intéresser

Si ce calculateur vous a été utile, vous pourriez aussi être intéressé par :

Questions fréquentes

Qui paie la plusvalía municipale en Espagne ?

Lors d'une vente, le vendeur. Lors d'une succession ou d'une donation, la personne qui reçoit le logement. Acheteur et vendeur peuvent convenir autrement dans le contrat, mais pour la mairie, le vendeur reste redevable.

Quand la plusvalía n'est-elle pas due ?

Quand vous vendez moins cher que le prix d'achat (en comparant les prix des actes, sans frais ni impôts), et dans certains cas comme les transmissions entre époux lors d'un divorce. Même sans impôt à payer, il faut déclarer la vente et fournir les actes.

Quelle méthode choisir, objective ou réelle ?

Celle qui donne la base la plus basse : la loi vous laisse choisir. Après peu d'années et une vente à un prix proche de l'achat, la réelle l'emporte souvent ; après de nombreuses années et une forte hausse, l'objective. Par exemple, acheter 200 000 € et vendre 210 000 € au bout de 2 ans avec 50 % de terrain donne 1 500 € selon la méthode réelle contre 2 100 € selon l'objective.

Où trouver la valeur cadastrale du terrain ?

Sur l'avis d'IBI, qui distingue la valeur cadastrale du terrain et celle de la construction. Vous pouvez aussi la consulter sur le site du Catastro avec un certificat numérique ou Cl@ve.

Quel est le délai pour payer la plusvalía ?

30 jours ouvrables à compter de la signature de l'acte de vente. Pour une succession, 6 mois à compter du décès, prorogeables jusqu'à un an sur demande. Beaucoup de mairies permettent l'autoliquidation en ligne, ou le notaire s'en charge.

Que change le RDL 29/2026 ?

Il fixe de nouveaux coefficients maximaux pour les ventes à partir du 1er décembre 2026, en général plus élevés pour une détention jusqu'à 16 ans et plus bas à partir de 17 ans. Le décret attend sa validation par le Congrès ; à défaut, les coefficients de 2024 continueront de s'appliquer.