Calculateur de frais d'achat immobilier en Espagne
Calculez combien vous paierez d'impôts et de frais en achetant un logement en Espagne, selon la région et selon qu'il s'agit d'un bien ancien ou neuf.
Résultats
Frais d'achat totaux
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Frais en % du prix
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Impôts
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ITP (droits de mutation)
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TVA
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AJD (droit de timbre)
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Notaire, registre, gestoría et expertise
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Coût total (prix + frais)
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Apport nécessaire
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Avec un prêt, les banques financent en général au maximum 80 % du prix : les 20 % restants et tous les frais proviennent de votre épargne.
Ancien : ITP = prix × taux de la région (ou son barème par tranches). Neuf : TVA (10 %, IGIC 7 % aux Canaries) + AJD = prix × taux d'AJD. Frais totaux = impôts + notaire + registre + gestoría + expertise.
Quand utiliser ce calculateur ?
Utilisez-le avant de visiter des logements ou de demander un prêt, pour savoir combien vous devez avoir épargné en plus de l'apport. Les frais d'achat représentent en général 7 % à 12 % du prix et ne peuvent pas être financés par le prêt : c'est la raison la plus fréquente pour laquelle un achat est retardé.
ITP et AJD par région
| Région (communauté autonome) | ITP | AJD (neuf) | ITP sur un logement de 250 000 € |
|---|---|---|---|
| Andalousie | 7 % | 1,2 % | 17 500 € |
| Aragon | 8–10 % | 1,5 % | 20 000 € |
| Asturies | 8–10 % | 1,2 % | 20 000 € |
| Îles Baléares | 8–13 % | 1,5 % | 20 000 € |
| Îles Canaries | 6,5 % | 0,75 % | 16 250 € |
| Cantabrie | 9 % | 1,5 % | 22 500 € |
| Castille-La Manche | 9 % | 1,5 % | 22 500 € |
| Castille-et-León | 8–10 % | 1,5 % | 20 000 € |
| Catalogne | 10–13 % | 1,5 % | 25 000 € |
| Estrémadure | 8–11 % | 1,5 % | 20 000 € |
| Galice | 8 % | 1,5 % | 20 000 € |
| Madrid | 6 % | 0,75 % | 15 000 € |
| Murcie | 7,75 % | 1,5 % | 19 375 € |
| La Rioja | 7 % | 1 % | 17 500 € |
| Communauté valencienne | 9–11 % | 1,4 % | 22 500 € |
Source : ministère espagnol des Finances, « Tributación Autonómica. Medidas 2026 » (mis à jour le 23/09/2026). Taux généraux ; de nombreuses régions prévoient des taux réduits pour les jeunes, les familles nombreuses ou les logements bon marché.
Comment se calcule
Pour un logement ancien, vous payez l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) au taux de votre région : certaines appliquent un taux unique, d'autres un barème qui augmente avec le prix. Pour un logement neuf acheté à un promoteur, vous payez une TVA de 10 % (IGIC de 7 % aux Canaries) plus le droit de timbre (AJD). S'y ajoutent le notaire, le registre foncier, la gestoría et, avec un prêt, l'expertise.
Exemple concret
Vous achetez un appartement ancien de 250 000 € à Madrid avec un prêt. L'ITP est de 6 % : 15 000 €. Avec notaire (900 €), registre (500 €), gestoría (400 €) et expertise (400 €), les frais s'élèvent à 17 200 €, soit 6,88 % du prix. Si la banque finance 80 %, il vous faut 67 200 € d'épargne : 50 000 € d'apport plus les frais. Le même appartement en Catalogne paierait 25 000 € d'ITP.
Contexte légal et fiscal
L'ITP et l'AJD sont des impôts d'État cédés aux régions, qui fixent leurs propres taux (décret législatif royal 1/1993 et loi 22/2009). Le neuf est soumis à la TVA au taux réduit de 10 % (article 91 de la loi sur la TVA). Depuis la loi 5/2019 sur le crédit immobilier, la banque paie le notaire, le registre et la gestoría de l'acte de prêt, et depuis le décret-loi royal 17/2018 aussi l'AJD du prêt ; l'acheteur paie ceux de l'acte de vente et l'expertise.
Erreurs courantes
Erreurs fréquentes : ne prévoir que l'apport et oublier les frais ; croire que le prêt couvre les impôts (ce n'est pas le cas) ; appliquer l'ITP au prix alors que le fisc retient la valeur de référence du cadastre si elle est plus élevée ; et ne pas se renseigner sur les taux réduits de sa région. Les non-résidents paient les mêmes taux.
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Questions fréquentes
À combien s'élèvent les frais d'achat d'un logement en Espagne ?
Entre 7 % et 12 % du prix, selon la région et selon qu'il s'agit de neuf ou d'ancien. Pour un appartement ancien de 250 000 €, ils vont d'environ 17 200 € à Madrid (ITP de 6 %) à plus de 27 000 € en Catalogne (10 %).
Quelle région a l'ITP le plus bas ?
Parmi les régions de droit commun, Madrid avec 6 %, suivie des Canaries (6,5 %), de l'Andalousie et de La Rioja (7 %). Les plus chères pour un logement de prix moyen sont la Catalogne (10 %) et la Cantabrie, la Castille-La Manche et la Communauté valencienne (9 %). Le Pays basque et la Navarre fixent leurs propres taux.
Sur quelle valeur l'ITP est-il calculé ?
Sur la plus élevée de deux valeurs : le prix de l'acte ou la valeur de référence du cadastre. Si vous payez moins que la valeur de référence, le fisc calculera l'ITP sur celle-ci. Elle est consultable gratuitement sur le site du Catastro.
Quels impôts paie-t-on pour un logement neuf en Espagne ?
Une TVA de 10 % du prix (4 % pour certains logements sociaux), ou l'IGIC aux Canaries, plus l'AJD sur l'acte, entre 0,75 % et 1,5 % selon la région. L'ITP n'est pas dû.
Peut-on inclure les frais d'achat dans le prêt ?
En général non : les banques financent jusqu'à 80 % du prix ou de la valeur d'expertise, la plus basse des deux, et les frais proviennent de votre épargne. Les non-résidents se voient souvent proposer 60 à 70 %.
Qui paie les frais du prêt immobilier ?
Depuis 2019, la banque paie le notaire, le registre, la gestoría et l'AJD de l'acte de prêt. Vous payez l'expertise et les copies demandées, ainsi que tous les frais de l'acte de vente.