Calcolatore spese di acquisto casa in Spagna
Calcola quanto pagherai di imposte e spese comprando casa in Spagna, in base alla regione e al fatto che sia usata o nuova.
Risultati
Spese totali di acquisto
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Spese in % del prezzo
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Imposte
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ITP (imposta di registro)
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IVA
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AJD (imposta di bollo)
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Notaio, registro, gestoría e perizia
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Costo totale (prezzo + spese)
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Risparmi necessari
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Con un mutuo, le banche finanziano di solito al massimo l'80% del prezzo: il restante 20% e tutte le spese escono dai tuoi risparmi.
Usata: ITP = prezzo × aliquota della regione (o la sua scala a scaglioni). Nuova: IVA (10%, IGIC 7% alle Canarie) + AJD = prezzo × aliquota AJD. Spese totali = imposte + notaio + registro + gestoría + perizia.
Quando usare questo calcolatore?
Usalo prima di cercare casa o di chiedere il mutuo, per sapere quanti soldi devi avere da parte oltre all'anticipo. Le spese di acquisto vanno di solito dal 7% al 12% del prezzo e non si possono finanziare con il mutuo: è il motivo più comune per cui un acquisto slitta.
ITP e AJD per regione
| Regione (comunità autonoma) | ITP | AJD (nuova costruzione) | ITP su una casa da 250.000 € |
|---|---|---|---|
| Andalusia | 7 % | 1,2 % | 17.500 € |
| Aragona | 8–10 % | 1,5 % | 20.000 € |
| Asturie | 8–10 % | 1,2 % | 20.000 € |
| Isole Baleari | 8–13 % | 1,5 % | 20.000 € |
| Isole Canarie | 6,5 % | 0,75 % | 16.250 € |
| Cantabria | 9 % | 1,5 % | 22.500 € |
| Castiglia-La Mancia | 9 % | 1,5 % | 22.500 € |
| Castiglia e León | 8–10 % | 1,5 % | 20.000 € |
| Catalogna | 10–13 % | 1,5 % | 25.000 € |
| Estremadura | 8–11 % | 1,5 % | 20.000 € |
| Galizia | 8 % | 1,5 % | 20.000 € |
| Madrid | 6 % | 0,75 % | 15.000 € |
| Murcia | 7,75 % | 1,5 % | 19.375 € |
| La Rioja | 7 % | 1 % | 17.500 € |
| Comunità Valenciana | 9–11 % | 1,4 % | 22.500 € |
Fonte: Ministero delle Finanze spagnolo, "Tributación Autonómica. Medidas 2026" (aggiornato al 23/09/2026). Aliquote generali; molte regioni hanno aliquote ridotte per giovani, famiglie numerose o case economiche.
Come si calcola
Se la casa è usata, paghi l'imposta sulle trasmissioni patrimoniali (ITP) con l'aliquota della tua regione: alcune applicano un'aliquota unica, altre una scala che sale con il prezzo. Se è nuova e la compri da un costruttore, paghi l'IVA al 10% (IGIC al 7% alle Canarie) più l'imposta di bollo (AJD). A questo si aggiungono notaio, registro immobiliare, gestoría e, con il mutuo, la perizia.
Esempio pratico
Compri un appartamento usato da 250.000 € a Madrid con un mutuo. L'ITP è del 6%: 15.000 €. Con notaio (900 €), registro (500 €), gestoría (400 €) e perizia (400 €), le spese arrivano a 17.200 €, il 6,88% del prezzo. Se la banca finanzia l'80%, ti servono 67.200 € di risparmi: 50.000 € di anticipo più le spese. Lo stesso appartamento in Catalogna pagherebbe 25.000 € di ITP.
Contesto legale e fiscale
ITP e AJD sono imposte statali cedute alle regioni, che ne fissano le aliquote (Regio decreto legislativo 1/1993 e legge 22/2009). Il nuovo paga l'IVA all'aliquota ridotta del 10% (articolo 91 della legge sull'IVA). Dalla legge 5/2019 sul credito immobiliare la banca paga notaio, registro e gestoría dell'atto di mutuo, e dal Regio decreto-legge 17/2018 anche l'AJD del mutuo; all'acquirente restano quelli della compravendita e la perizia.
Errori comuni
Errori frequenti: calcolare solo l'anticipo e dimenticare le spese; pensare che il mutuo copra le imposte (non le copre); applicare l'ITP al prezzo quando il fisco usa il valore di riferimento del catasto se più alto; e non informarsi sulle aliquote ridotte della propria regione. I non residenti pagano le stesse aliquote.
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Domande frequenti
A quanto ammontano le spese per comprare casa in Spagna?
Tra il 7% e il 12% del prezzo, a seconda della regione e del fatto che sia nuova o usata. Su un appartamento usato da 250.000 € vanno da circa 17.200 € a Madrid (ITP al 6%) a oltre 27.000 € in Catalogna (10%).
Quale regione ha l'ITP più basso?
Tra le regioni a regime comune, Madrid con il 6%, seguita da Canarie (6,5%), Andalusia e La Rioja (7%). Le più care per una casa di prezzo medio sono Catalogna (10%) e Cantabria, Castiglia-La Mancia e Comunità Valenciana (9%). Paesi Baschi e Navarra hanno aliquote proprie.
Su quale valore si paga l'ITP?
Sul maggiore tra due valori: il prezzo dell'atto o il valore di riferimento del catasto. Se paghi meno del valore di riferimento, il fisco calcolerà l'ITP su quel valore. Si può consultare gratis sul sito del Catastro.
Quali imposte si pagano su una casa nuova in Spagna?
IVA al 10% del prezzo (4% su alcune case popolari), o IGIC alle Canarie, più l'AJD sull'atto, tra lo 0,75% e l'1,5% a seconda della regione. L'ITP non è dovuto.
Si possono includere le spese nel mutuo?
Di solito no: le banche finanziano fino all'80% del prezzo o del valore di perizia, il minore dei due, e le spese escono dai tuoi risparmi. Ai non residenti spesso viene offerto il 60-70%.
Chi paga le spese del mutuo?
Dal 2019 la banca paga notaio, registro, gestoría e AJD dell'atto di mutuo. Tu paghi la perizia e le copie richieste, oltre a tutte le spese dell'atto di compravendita.