Calcolatore tasse sulla vendita di casa in Spagna

Calcola quanta imposta sul reddito pagherai sulla plusvalenza vendendo un appartamento o una casa in Spagna, con le spese deducibili e le esenzioni previste.

ITP o IVA, notaio, registro e gestoría pagati all'acquisto. Non includere gli interessi del mutuo.

Lavori che hanno aumentato il valore (cucina o bagno nuovi, ampliamento). Riparazioni e manutenzione non contano.

Solo se l'hai affittata: la somma degli ammortamenti dedotti (o deducibili) nelle dichiarazioni.

Provvigione dell'agenzia, plusvalía comunale, certificato energetico e notaio se a tuo carico.

Ci hai vissuto almeno 3 anni di fila, o l'hai lasciata da meno di 2 anni.

Quanto paghi per la nuova abitazione principale nei 2 anni prima o dopo la vendita (inclusa la parte finanziata con mutuo).

Interessi, dividendi e altre plusvalenze dello stesso anno: spostano la vendita negli scaglioni più alti.

Quando usare questo calcolatore?

Usalo prima di mettere in vendita la casa o di accettare un'offerta, per sapere quanto andrà al fisco e quanto ti resta davvero per la casa successiva. Ti aiuta anche a capire se conviene reinvestire in una nuova abitazione principale per non pagare sulla plusvalenza.

Come si calcola

La plusvalenza è il prezzo di vendita meno il costo, aggiungendo al costo imposte e spese di acquisto e migliorie, e togliendo dal prezzo di vendita la provvigione dell'agenzia, la plusvalía comunale e le altre spese a tuo carico. Per i residenti è tassata come reddito da risparmio, a scaglioni dal 19% al 30%. Se vendi l'abitazione principale a 65 anni o più è esente; se reinvesti in un'altra abitazione principale, è esente la parte reinvestita. I non residenti pagano il 19%.

Scala spagnola dei redditi da risparmio

PlusvalenzaAliquota
0 € – 6.000 € 19 %
6.000 € – 50.000 € 21 %
50.000 € – 200.000 € 23 %
200.000 € – 300.000 € 27 %
Oltre 300.000 € 30 %

Fonte: articoli 66 e 76 della legge spagnola sull'IRPF (quota statale + regionale, in vigore dal 2025). Ogni aliquota si applica solo alla parte di plusvalenza compresa nello scaglione.

Esempio pratico

Hai comprato a 150.000 € con 12.000 € di spese e vendi a 280.000 € pagando 12.000 € tra agenzia e plusvalía. La plusvalenza è di 106.000 € e, da residente senza esenzioni, paghi 23.260 € (21,9%). Se reinvesti 200.000 € nella nuova abitazione principale e restavano 40.000 € di mutuo, quasi tutta la plusvalenza è esente e paghi 2.613,68 €. Un non residente pagherebbe 20.140 €, di cui 8.400 € già trattenuti dall'acquirente.

Contesto legale e fiscale

La vendita di una casa genera una plusvalenza o minusvalenza (articoli 33-35 della legge spagnola 35/2006 sull'IRPF), tassata nella base del risparmio secondo gli articoli 66 e 76. L'esenzione per gli over 65 è nell'articolo 33.4.b e quella per reinvestimento nell'abitazione principale nell'articolo 38 e nell'articolo 41 del regolamento. I non residenti pagano il 19% secondo l'articolo 25 della legge sull'imposta dei non residenti, e l'acquirente deve trattenere il 3% del prezzo.

Errori comuni

Errori frequenti: dimenticare di aggiungere le spese di acquisto e togliere quelle di vendita; dedurre gli interessi del mutuo (non si può); non dichiarare una vendita esente; perdere l'esenzione reinvestendo oltre i 2 anni; e, per case comprate prima del 1995, non applicare i coefficienti di abbattimento, non inclusi qui. I residenti UE/SEE possono talvolta usare le esenzioni sull'abitazione principale: verifica con un consulente.

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Domande frequenti

Quante tasse si pagano vendendo casa in Spagna?

Per i residenti, tra il 19% e il 30% della plusvalenza, non del prezzo: 19% fino a 6.000 €, 21% fino a 50.000 €, 23% fino a 200.000 €, 27% fino a 300.000 € e 30% oltre. I non residenti pagano il 19%.

Quali spese si possono dedurre nella vendita?

Al prezzo di acquisto si aggiungono ITP o IVA, notaio, registro, gestoría e migliorie. Dal prezzo di vendita si tolgono provvigione dell'agenzia, plusvalía comunale, certificato energetico e notaio se a tuo carico. Interessi del mutuo e IBI non sono deducibili.

Gli over 65 pagano tasse vendendo casa?

Non sulla plusvalenza se vendono l'abitazione principale e sono residenti fiscali. Pagano comunque la plusvalía comunale e, se non è l'abitazione principale, la plusvalenza è tassata normalmente.

Come funziona l'esenzione per reinvestimento?

Se vendi l'abitazione principale e ne compri un'altra nei 2 anni prima o dopo, la plusvalenza è esente in proporzione a quanto reinvesti. L'eventuale mutuo residuo si sottrae dall'importo ottenuto, quindi basta reinvestire quanto resta dopo averlo estinto.

Quanto paga un non residente che vende in Spagna?

Il 19% della plusvalenza. L'acquirente trattiene il 3% del prezzo e lo versa al fisco; il venditore presenta poi il modello 210 e paga la differenza, o chiede il rimborso se la ritenuta supera l'imposta.

E se vendo in perdita?

Non paghi imposta sul reddito. La minusvalenza si compensa con altre plusvalenze dello stesso anno e, se avanza, nei 4 anni successivi (e fino al 25% con redditi da risparmio come interessi o dividendi).