Calculadora de impostos na venda de casa em Espanha

Calcula quanto IRPF vais pagar pela mais-valia ao vender um apartamento ou casa em Espanha, com as despesas dedutíveis e as isenções previstas.

ITP ou IVA, notário, registo e gestoría pagos na compra. Não incluas os juros do crédito.

Obras que aumentaram o valor (cozinha ou casa de banho nova, ampliação). Reparações e manutenção não contam.

Só se a tiveste arrendada: a soma das amortizações deduzidas (ou dedutíveis) nas declarações.

Comissão da imobiliária, plusvalía municipal, certificado energético e notário se forem por tua conta.

Viveste nela pelo menos 3 anos seguidos, ou deixaste de lá viver há menos de 2 anos.

O que pagas pela nova habitação nos 2 anos antes ou depois da venda (incluindo a parte financiada).

Juros, dividendos e outras mais-valias do mesmo ano: fazem a venda tributar em escalões mais altos.

Quando usar esta calculadora?

Usa-a antes de pôr a casa à venda ou de aceitar uma proposta, para saberes quanto vai para as Finanças e quanto te fica de facto para a próxima casa. Também ajuda a decidir se compensa reinvestir numa nova habitação própria permanente para não pagar pela mais-valia.

Como se calcula

A mais-valia é o preço de venda menos o custo, somando ao custo os impostos e despesas da compra e as benfeitorias, e retirando ao preço de venda a comissão da imobiliária, a plusvalía municipal e outras despesas por tua conta. Para residentes tributa como rendimento da poupança, por escalões de 19% a 30%. Se vendes a habitação própria permanente com 65 anos ou mais, está isenta; se reinvestires noutra, fica isenta a parte reinvestida. Os não residentes pagam 19%.

Escala espanhola dos rendimentos da poupança

Mais-valiaTaxa
0 € – 6 000 € 19 %
6 000 € – 50 000 € 21 %
50 000 € – 200 000 € 23 %
200 000 € – 300 000 € 27 %
Mais de 300 000 € 30 %

Fonte: artigos 66 e 76 da lei espanhola do IRPF (parte estatal + regional, em vigor desde 2025). Cada taxa aplica-se só à parte da mais-valia dentro do escalão.

Exemplo prático

Compraste por 150.000 € com 12.000 € de despesas e vendes por 280.000 €, pagando 12.000 € de comissão e plusvalía. A mais-valia é de 106.000 € e, como residente sem isenções, pagas 23.260 € (21,9%). Se reinvestires 200.000 € na nova habitação e faltavam 40.000 € de crédito, fica isenta quase toda a mais-valia e pagas 2.613,68 €. Um não residente pagaria 20.140 €, dos quais 8.400 € já retidos pelo comprador.

Contexto legal e fiscal

A venda de uma casa gera uma mais-valia ou menos-valia (artigos 33 a 35 da lei espanhola 35/2006 do IRPF), tributada na base da poupança segundo os artigos 66 e 76. A isenção para maiores de 65 anos está no artigo 33.4.b e a de reinvestimento na habitação no artigo 38 e no artigo 41 do regulamento. Os não residentes pagam 19% segundo o artigo 25 da lei do imposto dos não residentes, e o comprador tem de reter 3% do preço.

Erros comuns

Erros frequentes: esquecer de somar as despesas de compra e retirar as de venda; deduzir os juros do crédito (não se pode); não declarar uma venda isenta; perder a isenção ao reinvestir fora do prazo de 2 anos; e, em casas compradas antes de 1995, não aplicar os coeficientes de abatimento, que esta calculadora não inclui. Residentes na UE/EEE podem por vezes usar as isenções da habitação: confirma com um consultor.

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Perguntas frequentes

Quanto se paga de impostos ao vender casa em Espanha?

Para residentes, entre 19% e 30% da mais-valia, não do preço: 19% até 6.000 €, 21% até 50.000 €, 23% até 200.000 €, 27% até 300.000 € e 30% acima. Os não residentes pagam 19%.

Que despesas posso deduzir na venda?

Ao preço de compra somas o ITP ou IVA, notário, registo, gestoría e benfeitorias. Ao preço de venda retiras a comissão da imobiliária, a plusvalía municipal, o certificado energético e o notário por tua conta. Os juros do crédito e o IBI não são dedutíveis.

Os maiores de 65 anos pagam impostos ao vender casa?

Não pela mais-valia, se venderem a habitação própria permanente e forem residentes fiscais. Pagam na mesma a plusvalía municipal e, se não for a habitação própria permanente, a mais-valia tributa normalmente.

Como funciona a isenção por reinvestimento?

Se vendes a habitação própria permanente e compras outra nos 2 anos antes ou depois, a mais-valia fica isenta na proporção do reinvestido. O crédito em dívida desconta-se ao montante obtido, por isso basta reinvestir o que sobra depois de o liquidar.

Quanto paga um não residente ao vender em Espanha?

19% da mais-valia. O comprador retém 3% do preço e entrega-o às Finanças; depois o vendedor apresenta o modelo 210 e paga a diferença, ou pede a devolução se a retenção superar o imposto.

E se vender com prejuízo?

Não pagas IRPF. A menos-valia compensa-se com outras mais-valias do mesmo ano e, se sobrar, nos 4 anos seguintes (e até 25% com rendimentos da poupança como juros ou dividendos).