Rechner: Steuer beim Immobilienverkauf in Spanien

Berechnen Sie die Einkommensteuer auf den Gewinn beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses in Spanien – mit abziehbaren Kosten und den Befreiungen bei Reinvestition oder ab 65 Jahren.

ITP oder MwSt., Notar, Grundbuch und Gestoría beim Kauf. Keine Hypothekenzinsen.

Arbeiten, die den Wert erhöht haben (neue Küche oder neues Bad, Anbau). Reparaturen und Instandhaltung zählen nicht.

Nur bei Vermietung: Summe der Abschreibungen, die Sie in Ihren Erklärungen abgezogen haben (oder hätten abziehen können).

Maklerprovision, kommunale Plusvalía, Energieausweis und Notarkosten, falls Sie sie tragen.

Sie haben mindestens 3 Jahre ununterbrochen dort gewohnt oder sind vor weniger als 2 Jahren ausgezogen.

Was Sie innerhalb von 2 Jahren vor oder nach dem Verkauf für den neuen Hauptwohnsitz zahlen (einschließlich des finanzierten Teils).

Zinsen, Dividenden und andere Gewinne im selben Jahr: Sie verschieben den Verkauf in höhere Stufen.

Wann sollten Sie diesen Rechner verwenden?

Nutzen Sie ihn, bevor Sie Ihre Immobilie anbieten oder ein Angebot annehmen, um zu wissen, wie viel an das Finanzamt geht und wie viel Ihnen für die nächste Immobilie tatsächlich bleibt. Er hilft auch bei der Entscheidung, ob sich eine Reinvestition in einen neuen Hauptwohnsitz lohnt.

Wie wird es berechnet

Der Gewinn ist der Verkaufspreis minus Ihre Kosten, wobei Kaufsteuern, Kaufnebenkosten und Modernisierungen zu den Kosten zählen und Maklerprovision, kommunale Plusvalía und andere von Ihnen getragene Kosten vom Verkaufspreis abgezogen werden. Bei Residenten wird er als Kapitalertrag in Stufen von 19 % bis 30 % besteuert. Wer ab 65 seinen Hauptwohnsitz verkauft, ist befreit; bei Reinvestition in einen neuen Hauptwohnsitz ist der reinvestierte Teil befreit. Nichtresidente zahlen 19 %.

Spanischer Steuertarif für Kapitalerträge

GewinnSatz
0 € – 6.000 € 19 %
6.000 € – 50.000 € 21 %
50.000 € – 200.000 € 23 %
200.000 € – 300.000 € 27 %
Über 300.000 € 30 %

Quelle: Art. 66 und 76 des spanischen Einkommensteuergesetzes (staatlicher + regionaler Anteil, seit 2025). Jeder Satz gilt nur für den Teil des Gewinns in der jeweiligen Stufe.

Praktisches Beispiel

Sie haben für 150.000 € mit 12.000 € Nebenkosten gekauft und verkaufen für 280.000 €, wobei Sie 12.000 € für Makler und Plusvalía zahlen. Der Gewinn beträgt 106.000 €; als Resident ohne Befreiungen zahlen Sie 23.260 € (21,9 %). Reinvestieren Sie 200.000 € in Ihren neuen Hauptwohnsitz und waren noch 40.000 € Hypothek offen, ist fast der gesamte Gewinn befreit und Sie zahlen 2.613,68 €. Ein Nichtresident zahlte 20.140 €, davon 8.400 € bereits vom Käufer einbehalten.

Rechtlicher und steuerlicher Rahmen

Der Verkauf einer Immobilie erzeugt einen Veräußerungsgewinn oder -verlust (Art. 33–35 des spanischen Einkommensteuergesetzes 35/2006), der in der Bemessungsgrundlage für Kapitalerträge nach Art. 66 und 76 besteuert wird. Die Befreiung ab 65 steht in Art. 33.4.b, die Reinvestitionsbefreiung in Art. 38 und Art. 41 der Durchführungsverordnung. Nichtresidente zahlen 19 % nach Art. 25 des Gesetzes über die Steuer der Nichtresidenten, und der Käufer muss 3 % des Preises einbehalten.

Häufige Fehler

Häufige Fehler: Kaufnebenkosten nicht hinzurechnen und Verkaufskosten nicht abziehen; Hypothekenzinsen abziehen (nicht erlaubt); einen befreiten Verkauf nicht erklären; die Reinvestitionsfrist von 2 Jahren verpassen; und bei Käufen vor 1995 die Abschlagskoeffizienten nicht anwenden, die dieser Rechner nicht enthält. EU/EWR-Ansässige können die Befreiungen für den Hauptwohnsitz teils ebenfalls nutzen – lassen Sie sich beraten.

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Häufig gestellte Fragen

Wie viel Steuer zahlt man beim Verkauf einer Immobilie in Spanien?

Residente zahlen 19 % bis 30 % des Gewinns, nicht des Preises: 19 % bis 6.000 €, 21 % bis 50.000 €, 23 % bis 200.000 €, 27 % bis 300.000 € und 30 % darüber. Nichtresidente zahlen 19 %.

Welche Kosten lassen sich beim Verkauf abziehen?

Zum Kaufpreis kommen ITP oder MwSt., Notar, Grundbuch, Gestoría und Modernisierungen. Vom Verkaufspreis werden Maklerprovision, kommunale Plusvalía, Energieausweis und von Ihnen getragene Notarkosten abgezogen. Hypothekenzinsen und IBI sind nicht abziehbar.

Zahlen über 65-Jährige Steuern beim Verkauf ihrer Wohnung?

Nicht auf den Gewinn, wenn sie ihren Hauptwohnsitz verkaufen und in Spanien ansässig sind. Die kommunale Plusvalía fällt aber an, und ist es nicht der Hauptwohnsitz, wird der Gewinn normal besteuert.

Wie funktioniert die Reinvestitionsbefreiung?

Verkaufen Sie Ihren Hauptwohnsitz und kaufen innerhalb von 2 Jahren davor oder danach einen neuen, ist der Gewinn im Verhältnis zum reinvestierten Betrag befreit. Eine Resthypothek wird vom erzielten Betrag abgezogen, sodass es reicht, den Rest nach ihrer Ablösung zu reinvestieren.

Wie viel zahlt ein Nichtresident beim Verkauf in Spanien?

19 % des Gewinns. Der Käufer behält 3 % des Preises ein und führt sie an das Finanzamt ab; der Verkäufer reicht dann das Formular 210 ein und zahlt die Differenz oder beantragt eine Erstattung, wenn der Einbehalt die Steuer übersteigt.

Und wenn ich mit Verlust verkaufe?

Es fällt keine Einkommensteuer an. Der Verlust wird mit anderen Kapitalgewinnen desselben Jahres verrechnet und ein Rest in den 4 Folgejahren (bis zu 25 % auch mit Kapitalerträgen wie Zinsen oder Dividenden).