Plusvalía-Rechner (kommunale Wertzuwachssteuer Spanien)

Berechnen Sie, wie viel kommunale Plusvalía (IIVTNU) beim Verkauf einer Immobilie in Spanien anfällt – mit beiden gesetzlichen Methoden, wobei automatisch die günstigere angewandt wird.

Wann sollten Sie diesen Rechner verwenden?

Nutzen Sie ihn, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus in Spanien verkaufen wollen, um zu wissen, was Sie der Gemeinde schulden, und es vom Verkaufserlös abzuziehen. Er hilft auch, den Bescheid der Gemeinde zu prüfen: Seit 2021 dürfen Sie die günstigere Methode wählen, und viele Gemeinden wenden sie nicht von sich aus an.

Wie wird es berechnet

Es gibt zwei Methoden. Die objektive multipliziert den Katasterwert des Grundstücks mit einem Koeffizienten, der von den vollen Besitzjahren abhängt (höchstens 20). Die reale nimmt den tatsächlichen Gewinn (Verkauf minus Kauf, ohne Nebenkosten) und berücksichtigt nur den Grundstücksanteil, nach dem Verhältnis von Grundstücks- zu Gesamtkatasterwert. Sie zahlen auf die niedrigere Bemessungsgrundlage, multipliziert mit dem Satz Ihrer Gemeinde. Verkaufen Sie mit Verlust, zahlen Sie nichts.

Höchstkoeffizienten der Plusvalía

Besitzjahre	Geltend (seit 2024)	RDL 29/2026 (ab 1.12.2026)
Unter 1	0,15	0,17
1	0,15	0,16
2	0,14	0,16
3	0,14	0,17
4	0,16	0,17
5	0,18	0,19
6	0,19	0,21
7	0,20	0,23
8	0,19	0,24
9	0,15	0,25
10	0,12	0,22
11	0,10	0,18
12	0,09	0,14
13	0,09	0,12
14	0,09	0,11
15	0,09	0,11
16	0,10	0,11
17	0,13	0,11
18	0,17	0,13
19	0,23	0,20
20 oder mehr	0,40	0,30

Quelle: Art. 24 Königliches Gesetzesdekret 8/2023 und Art. 10 Königliches Gesetzesdekret 29/2026 (BOE). Jede Gemeinde kann niedrigere Koeffizienten festlegen.

Praktisches Beispiel

Sie haben im März 2014 eine Wohnung für 180.000 € gekauft und verkaufen sie im November 2026 für 260.000 €. Katasterwert: 120.000 €, davon 48.000 € Grundstück. Bei 12 vollen Jahren beträgt der Höchstkoeffizient 0,09: Bemessungsgrundlage 4.320 € und bei 30 % eine Plusvalía von 1.296 €. Nach der realen Methode läge die Grundlage bei 32.000 € (80.000 € Gewinn × 40 % Grundstück), also gilt die objektive. Unterschreiben Sie im Dezember 2026, steigt der Koeffizient auf 0,14 und Sie zahlen 2.016 €.

Rechtlicher und steuerlicher Rahmen

Die Plusvalía ist die Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke (Art. 104–110 des spanischen Gemeindefinanzgesetzes). Nach dem Urteil 182/2021 des Verfassungsgerichts führte das Gesetzesdekret 26/2021 die reale Methode und die Steuerfreiheit ohne Gewinn ein. Die geltenden Höchstkoeffizienten sind die von 2024 (Gesetzesdekret 8/2023), weil die Aktualisierungen für 2025 und 2026 vom Parlament aufgehoben wurden; das Gesetzesdekret 29/2026 legt ab dem 1. Dezember 2026 neue fest, sofern es bestätigt wird.

Häufige Fehler

Häufige Fehler: glauben, der Käufer zahle (beim Verkauf zahlt der Verkäufer, sofern nichts anderes vereinbart ist); den Gesamtkatasterwert statt des Grundstückswerts verwenden; bei kleinem Gewinn nicht die reale Methode beantragen; einen Verlustverkauf nicht melden; und die Frist von 30 Werktagen ab Urkunde verpassen, was Zuschläge auslöst. Nichtresidente Verkäufer müssen außerdem einen Einbehalt von 3 % durch den Käufer hinnehmen – eine eigene Steuer.

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Häufig gestellte Fragen

Wer zahlt die Plusvalía in Spanien?

Beim Verkauf der Verkäufer, bei Erbschaft oder Schenkung der Empfänger. Käufer und Verkäufer können vertraglich etwas anderes vereinbaren, gegenüber der Gemeinde bleibt aber der Verkäufer Steuerschuldner.

Wann fällt keine Plusvalía an?

Wenn Sie unter dem Kaufpreis verkaufen (Vergleich der Urkundenpreise ohne Nebenkosten und Steuern) und in einigen Fällen wie Übertragungen zwischen Ehegatten bei Scheidung. Auch ohne Steuer muss der Verkauf gemeldet und die Urkunden vorgelegt werden.

Welche Methode ist besser, objektiv oder real?

Die mit der niedrigeren Bemessungsgrundlage – das Gesetz lässt Ihnen die Wahl. Nach wenigen Jahren und einem Verkauf nahe am Kaufpreis gewinnt meist die reale, nach vielen Jahren und starker Wertsteigerung die objektive. Beispiel: Kauf für 200.000 €, Verkauf nach 2 Jahren für 210.000 € bei 50 % Grundstücksanteil ergibt 1.500 € nach der realen gegenüber 2.100 € nach der objektiven Methode.

Wo finde ich den Katasterwert des Grundstücks?

Auf dem IBI-Bescheid, der den Katasterwert in Grundstück und Gebäude aufteilt. Sie können ihn auch auf der Website des Catastro mit digitalem Zertifikat oder Cl@ve abrufen.

Bis wann muss die Plusvalía bezahlt werden?

Innerhalb von 30 Werktagen nach Unterzeichnung der Verkaufsurkunde. Bei Erbschaften 6 Monate ab dem Todesfall, auf Antrag bis zu einem Jahr verlängerbar. Viele Gemeinden ermöglichen die Selbstveranlagung online, oder der Notar übernimmt sie.

Was ändert das RDL 29/2026?

Es legt neue Höchstkoeffizienten für Verkäufe ab dem 1. Dezember 2026 fest, höher bei bis zu 16 Besitzjahren und niedriger ab 17 Jahren. Das Dekret muss noch vom Parlament bestätigt werden; andernfalls gelten weiter die Koeffizienten von 2024.