Rechner für die Mietanpassung in Spanien (IRAV und IPC)

Finden Sie heraus, wie stark Ihre Miete in Spanien zum nächsten Vertragsjahr steigen darf – mit den neuesten IRAV- und IPC-Werten des INE und den geltenden gesetzlichen Obergrenzen.

Sehen Sie in der Anpassungsklausel Ihres Vertrags nach. Wenn sie eine Anpassung vorsieht, aber keinen Index nennt, wählen Sie IRAV.

Die Miete darf nur zum Ablauf jedes Vertragsjahres angepasst werden.

Für Anpassungen zwischen dem 8.10.2026 und dem 31.12.2027 (RDL 29/2026, Bestätigung durch das Parlament ausstehend).

Wann sollten Sie diesen Rechner verwenden?

Nutzen Sie ihn, wenn der Jahrestag Ihres Mietvertrags näher rückt und der Vermieter eine Erhöhung ankündigt – oder als Vermieter, um zu wissen, wie weit Sie die Miete anpassen dürfen. Besonders wichtig ist das jetzt, da IPC und IRAV weit auseinanderliegen: Der eine oder der andere Index kann Hunderte Euro im Jahr ausmachen.

IRAV und IPC: zuletzt vom INE veröffentlichte Monate

MonatIRAVIPCJährliche Differenz bei 1.000 € Miete
September 2026 2,54 % 4,9 % 283,20 €
August 2026 2,47 % 4,3 % 219,60 €
Juli 2026 2,49 % 3,6 % 133,20 €
Juni 2026 2,44 % 3,2 % 91,20 €
Mai 2026 2,48 % 3,2 % 86,40 €
April 2026 2,4 % 3,2 % 96,00 €
März 2026 2,47 % 3,4 % 111,60 €
Februar 2026 2,16 % 2,3 % 16,80 €
Januar 2026 2,14 % 2,3 % 19,20 €
Dezember 2025 2,32 % 2,9 % 69,60 €
November 2025 2,29 % 3,0 % 85,20 €

Quelle: INE, jährliche Veränderung des IRAV und des allgemeinen IPC. Die letzte Spalte zeigt, wie viel mehr Sie in einem Jahr mit dem IPC als mit dem IRAV zahlen würden.

Wie wird es berechnet

Ausgangspunkt ist der Index im Vertrag (IPC, IRAV oder fester Prozentsatz), und zwar der letzte vom INE am Anpassungsdatum veröffentlichte Wert. Dieser Prozentsatz darf nie über dem IRAV liegen, der als Obergrenze dient. Zusätzlich gilt für Anpassungen zwischen dem 8. Oktober 2026 und dem 31. Dezember 2027: Ohne neue Vereinbarung mit dem Vermieter darf die Erhöhung 2 % nicht übersteigen, und sie beträgt 0 %, wenn die Miete über dem Referenzpreisindex eines angespannten Wohnungsmarkts liegt.

Praktisches Beispiel

Sie zahlen 900 € im Monat, Ihr Vertrag ist an den IPC gekoppelt und der Jahrestag fällt in den November 2026. Die letzten veröffentlichten Werte sind die vom September: IPC 4,9 % und IRAV 2,54 %. Ohne neue Vereinbarung beträgt die Erhöhung 2 %: Sie zahlen 918 € (18 € mehr im Monat, 216 € im Jahr). Mit dem vollen IPC wären es 944,10 € gewesen – Sie sparen also 313,20 € im Jahr. Bei einer neuen Vereinbarung wäre das Maximum der IRAV: 922,86 €.

Rechtlicher und steuerlicher Rahmen

Artikel 18 des spanischen Mietgesetzes (LAU) in der Fassung des Königlichen Gesetzesdekrets 29/2026 (in Kraft seit 8. Oktober 2026) bestimmt, dass es ohne vereinbarte Klausel keine Anpassung gibt und die Erhöhung nie über dem monatlich vom INE veröffentlichten IRAV liegen darf. Zuvor galt diese Grenze nur für Verträge ab dem 26. Mai 2023 (Gesetz 12/2023). Die außerordentliche 2-%-Grenze steht in der sechsten Schlussbestimmung. Das Dekret muss vom Ständigen Ausschuss des Parlaments bestätigt werden; andernfalls gälten wieder die früheren Regeln.

Häufige Fehler

Häufige Fehler: den IPC des falschen Monats verwenden (maßgeblich ist der letzte am Anpassungsdatum veröffentlichte, nicht der des Jahrestagsmonats); die Miete erhöhen, obwohl der Vertrag keine Anpassungsklausel hat; zu einem anderen Datum als dem Jahrestag anpassen; und die Erhöhung nicht schriftlich mitteilen. Außerdem darf der Vermieter keine Kosten umlegen, die nicht im Vertrag stehen, und seit dem RDL 29/2026 auch nicht die Grundsteuer (IBI).

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Häufig gestellte Fragen

Wie stark darf meine Miete in Spanien dieses Jahr steigen?

Das hängt vom Vertrag ab, aber es gibt zwei Obergrenzen. Die Erhöhung darf nie über dem IRAV liegen (2,54 % im September 2026). Und fällt die Anpassung zwischen dem 8.10.2026 und dem 31.12.2027 ohne neue Vereinbarung mit dem Vermieter, sind höchstens 2 % erlaubt. Ohne Anpassungsklausel im Vertrag darf die Miete gar nicht steigen.

Was ist der IRAV und wie unterscheidet er sich vom IPC?

Der IRAV (Referenzindex für die jährliche Anpassung von Wohnungsmietverträgen) wird seit Ende 2024 vom INE veröffentlicht, um Mieterhöhungen zu begrenzen. Er basiert auf dem IPC und der Kerninflation, glättet aber Spitzen und liegt daher meist darunter: im September 2026 bei 2,54 % gegenüber 4,9 % beim IPC.

Mein Vertrag sieht eine Anpassung nach IPC vor. Darf der volle IPC angewandt werden?

Nicht, solange das RDL 29/2026 gilt: Der IRAV ist für jeden Vertrag die Obergrenze, auch wenn er IPC nennt. Würde das Dekret nicht bestätigt, gälte für Verträge vor dem 26.05.2023 wieder der vereinbarte IPC; für spätere bliebe die IRAV-Grenze.

Was gilt, wenn mein Vertrag keine Anpassungsklausel hat?

Dann wird die Miete nicht angepasst: Der Vermieter darf sie erst nach Vertragsende oder mit einem neuen Vertrag erhöhen. Sieht die Klausel eine Anpassung vor, nennt aber keinen Index, gilt der IRAV.

Was passiert, wenn das Parlament das RDL 29/2026 nicht bestätigt?

Ein Königliches Gesetzesdekret muss innerhalb von 30 Tagen bestätigt werden. Wird es abgelehnt, gilt es nicht mehr: Die außerordentliche 2-%-Grenze entfällt, und der IRAV begrenzt wieder nur Verträge ab dem 26.05.2023. Wir aktualisieren den Rechner, sobald abgestimmt wurde.

Wie und wann muss der Vermieter die Erhöhung mitteilen?

Die Miete darf nur zum Ablauf jedes Vertragsjahres angepasst werden. Der Vermieter muss Ihnen dies schriftlich mit dem angewandten Prozentsatz mitteilen; die neue Miete ist ab dem Monat nach der Mitteilung fällig. Sie können die INE-Bescheinigung mit dem verwendeten Index verlangen.