Mietrendite-Rechner für Immobilien

Prüfen Sie, ob eine Wohnung zur Vermietung eine gute Investition ist: Brutto- und Nettorendite, monatlicher Cashflow mit Kredit und Rendite auf Ihr eigenes Geld.

Kauf

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Gebühren und Makler. Meist 8 % bis 12 % des Preises, je nach Land und Region.

Was Sie investieren, um die Wohnung vermietbereit zu machen.

Miete und jährliche Kosten

Monate ohne Mieter oder mit Mietausfall. Einer pro Jahr ist eine vorsichtige Schätzung bei Langzeitvermietung.

Rücklage für Schäden und Verschleiß. 5 % bis 10 % der eingenommenen Miete sind üblich.

Wenn eine Verwaltung die Vermietung für Sie übernimmt. 0 lassen, wenn Sie selbst verwalten.

Finanzierung (optional)

0 lassen, wenn Sie bar kaufen.

Wann sollten Sie diesen Rechner verwenden?

Nutzen Sie ihn, bevor Sie ein Angebot für eine Mietwohnung abgeben, um mehrere Objekte zu vergleichen oder um zu entscheiden, ob Finanzierung oder Barkauf besser passt. Die Bruttorendite in Immobilienportalen teilt nur die Miete durch den Preis. Hier sehen Sie auch die Nettorendite nach Kosten, Leerstand und Renovierung und was mit Kredit tatsächlich jeden Monat auf Ihrem Konto ankommt.

Wie wird es berechnet

Die Bruttorendite ist die Miete von zwölf Monaten geteilt durch den Kaufpreis. Für die Nettorendite geht man von der tatsächlich eingenommenen Miete abzüglich Leerstand aus und zieht die jährlichen Kosten ab: Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungen, einen Prozentsatz für Instandhaltung und gegebenenfalls die Verwaltung. Dieser Ertrag wird durch die gesamten Investitionskosten geteilt: Kaufpreis, Nebenkosten und Renovierung. Bei einem Kredit wird die Annuitätenrate berechnet und vom Ertrag abgezogen, um den Cashflow zu erhalten. Die Eigenkapitalrendite teilt diesen Cashflow durch Ihr eingesetztes Geld, und die letzte Kennzahl addiert den im ersten Jahr getilgten Teil der Schuld, denn dieses Geld ist keine Ausgabe, sondern Vermögen, das Sie aufbauen.

Praktisches Beispiel

Eine Wohnung für 150.000 € mit 15.000 € Nebenkosten und 5.000 € Renovierung wird für 800 € im Monat vermietet. Mit einem Leerstandsmonat pro Jahr, 600 € Hausgeld, 400 € Grundsteuer, 250 € Versicherung und 5 % Instandhaltung beträgt der Reinertrag 7.110 € im Jahr: 6,40 % Brutto- und 4,18 % Nettorendite. Mit einem Darlehen von 120.000 € zu 3 % über 25 Jahre beträgt die Rate 569,05 € im Monat und der Cashflow sinkt auf etwa 23 € monatlich: nur 0,56 % auf die eingesetzten 50.000 €. In diesem Jahr werden aber 3.273 € Schulden getilgt, und mit ihnen steigt die Rendite auf Ihr Geld auf 7,11 %.

Und die Steuern?

Alle Zahlen gelten vor Einkommensteuer, denn die Besteuerung von Mieteinnahmen hängt vom Wohnsitzland und manchmal von der Region ab. In vielen Ländern lassen sich Kosten, Kreditzinsen und eine Abschreibung des Gebäudes absetzen, und manche gewähren Ermäßigungen für die Vermietung als Hauptwohnsitz. In Spanien etwa werden Wohnungsmieten in der IRPF als Einkünfte aus Immobilienvermögen besteuert und können um 50 % bis 90 % gemindert werden. Prüfen Sie die Regeln Ihres Landes, bevor Sie diese Investition mit anderen vergleichen, deren Rendite bereits nach Steuern angegeben ist.

Häufige Fehler

Die häufigsten Fehler: der Bruttorendite im Inserat vertrauen; die Kaufnebenkosten vergessen, die bei einer Wohnung für 150.000 € weitere 15.000 € ausmachen können; davon ausgehen, dass die Wohnung zwölf Monate vermietet ist; kein Geld für Reparaturen einplanen; und nur auf den Cashflow mit Kredit schauen, der nahe null liegen kann, obwohl die Investition gut ist, weil Sie jeden Monat Schulden tilgen. Ein Fehler ist es auch, die Einkommensteuer und mögliche Zinserhöhungen bei variablem Kredit zu ignorieren.

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Häufig gestellte Fragen

Was ist eine gute Mietrendite?

Das hängt von Lage und Risiko ab, aber als Richtwert sind 4 % bis 6 % Nettorendite vor Steuern bei Langzeitvermietung in Großstädten üblich, etwas mehr bei niedrigen Kaufpreisen. Unter 3 % netto bringen ein Indexfonds oder Tagesgeld oft Ähnliches mit viel weniger Aufwand.

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?

Die Bruttorendite teilt nur die Jahresmiete durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht die jährlichen Kosten ab (Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltung, Leerstand) und teilt durch die gesamte Investition einschließlich Nebenkosten und Renovierung. Sie liegt meist 1,5 bis 3 Prozentpunkte niedriger.

Ist es besser, mit Kredit oder bar zu kaufen?

Mit Kredit setzen Sie weniger Eigenkapital ein, und wenn die Miete die Rate deckt, kann der Hebeleffekt die Rendite auf Ihr Geld erhöhen. Aber der Cashflow sinkt, Sie tragen das Zinsrisiko und Leerstand zahlen Sie selbst. Beim Barkauf ist die Rendite niedriger, aber stabiler.

Was ist der Cashflow einer Mietwohnung?

Das Geld, das Ihnen jeden Monat nach Mieteingang und allen Kosten einschließlich Kreditrate bleibt. Ein positiver Cashflow bedeutet, dass sich die Wohnung selbst trägt; ein negativer, dass Sie monatlich zuschießen, auch wenn Sie gleichzeitig Schulden tilgen.

Warum wird die Tilgung zur Rendite addiert?

Weil der Teil der Rate, der das Darlehen zurückzahlt, keine Ausgabe ist: Er senkt Ihre Schulden und erhöht Ihren Anteil an der Immobilie. Deshalb kann eine Investition mit fast null Cashflow trotzdem eine vernünftige Rendite haben, wenn Sie jedes Jahr einen guten Teil des Kredits tilgen.

Mit wie vielen Leerstandsmonaten sollte ich rechnen?

Bei Langzeitvermietung in gefragter Lage ist ein Monat pro Jahr eine vorsichtige Schätzung: Er deckt Mieterwechsel, kleine Arbeiten und gelegentliche Mietausfälle ab. In weniger gefragten Lagen oder bei hoher Fluktuation rechnen Sie mit zwei bis drei.