Calculateur de Rendement Locatif

Vérifiez si un appartement à louer est un bon investissement : rendement brut et net, cash-flow mensuel avec crédit et rentabilité de l'argent que vous apportez vous-même.

Achat

Droits de mutation, notaire, enregistrement, frais de dossier et d'agence. En général 8 % à 12 % du prix, selon le pays et la région.

Ce que vous investissez pour rendre le bien prêt à louer.

Loyer et charges annuelles

Mois sans locataire ou d'impayés. Un par an est une estimation prudente pour la location longue durée.

Réserve pour pannes et usure. Entre 5 % et 10 % du loyer encaissé est courant.

Si une agence gère la location pour vous. Laissez 0 si vous gérez vous-même.

Financement (facultatif)

Laissez 0 si vous achetez comptant.

Quand utiliser ce calculateur ?

Utilisez-le avant de faire une offre sur un bien locatif, pour comparer plusieurs logements ou pour décider s'il vaut mieux emprunter ou acheter comptant. Le rendement brut affiché par les portails divise seulement le loyer par le prix. Ici, vous voyez aussi le rendement net, après charges, mois de vacance et travaux, et ce qui arrive réellement sur votre compte chaque mois lorsqu'il y a un crédit.

Comment se calcule

Le rendement brut correspond à douze mois de loyer divisés par le prix d'achat. Le rendement net part du loyer réellement encaissé, mois de vacance déduits, et retranche les charges annuelles : copropriété, taxe foncière, assurances, un pourcentage pour l'entretien et, le cas échéant, l'agence. Ce résultat est divisé par le coût total de l'investissement : prix, frais d'achat et travaux. En cas de crédit, la mensualité est calculée selon un amortissement classique et déduite du résultat pour obtenir le cash-flow. Le rendement sur l'apport divise ce cash-flow par ce que vous avez mis, et le dernier chiffre ajoute la part de la dette remboursée la première année, car cet argent n'est pas une dépense : c'est du patrimoine que vous constituez.

Exemple concret

Un appartement de 150 000 € avec 15 000 € de frais d'achat et 5 000 € de travaux se loue 800 € par mois. Avec un mois de vacance par an, 600 € de charges de copropriété, 400 € de taxe foncière, 250 € d'assurance et 5 % pour l'entretien, le résultat net est de 7 110 € par an : un rendement brut de 6,40 % et un rendement net de 4,18 %. Acheté avec un crédit de 120 000 € à 3 % sur 25 ans, la mensualité est de 569,05 € et le cash-flow tombe à environ 23 € par mois : à peine 0,56 % sur les 50 000 € d'apport. Mais 3 273 € de dette sont remboursés cette année-là et, en les ajoutant, le rendement sur l'apport monte à 7,11 %.

Et les impôts ?

Tous les chiffres sont avant impôt sur le revenu, car la fiscalité locative dépend du pays de résidence et parfois de la région. Dans de nombreux pays, on peut déduire les charges, les intérêts d'emprunt et un amortissement du bien, et certains prévoient des abattements pour la location de résidence principale. En Espagne, par exemple, les loyers d'habitation sont imposés à l'IRPF comme revenus fonciers et peuvent bénéficier de réductions de 50 % à 90 %. Vérifiez les règles de votre pays avant de comparer cet investissement à d'autres dont le rendement est déjà affiché après impôt.

Erreurs courantes

Les erreurs les plus courantes : se fier au rendement brut de l'annonce ; oublier les frais d'achat, qui peuvent ajouter 15 000 € à un bien de 150 000 € ; supposer que le logement sera loué douze mois sur douze ; ne pas prévoir de budget pour les réparations ; et ne regarder que le cash-flow avec crédit, qui peut être proche de zéro même si l'investissement est bon puisque vous remboursez de la dette chaque mois. C'est aussi une erreur d'ignorer l'impôt sur le revenu et la hausse possible des taux avec un crédit à taux variable.

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Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?

Cela dépend de la zone et du risque, mais à titre indicatif un rendement net de 4 % à 6 % avant impôt est courant pour la location longue durée dans les grandes villes, un peu plus là où les prix sont bas. En dessous de 3 % net, un fonds indiciel ou un compte rémunéré rapportent souvent autant avec beaucoup moins de travail.

Quelle différence entre rendement brut et net ?

Le brut divise seulement le loyer annuel par le prix d'achat. Le net retranche les charges annuelles (copropriété, taxe foncière, assurances, entretien, vacance) et divise par tout ce qui a été investi, frais d'achat et travaux compris. Le net est en général inférieur de 1,5 à 3 points.

Vaut-il mieux acheter à crédit ou comptant ?

À crédit, vous apportez moins et, si le loyer couvre la mensualité, l'effet de levier peut augmenter le rendement de votre apport. Mais le cash-flow baisse, vous supportez le risque de taux et une période sans locataire est à votre charge. Comptant, le rendement est plus faible mais plus stable.

Qu'est-ce que le cash-flow d'une location ?

C'est l'argent qui vous reste chaque mois après avoir encaissé le loyer et payé toutes les charges, mensualité du crédit comprise. Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance ; négatif, que vous devez compléter chaque mois, même si vous remboursez de la dette en même temps.

Pourquoi ajouter le capital remboursé au rendement ?

Parce que la part de la mensualité qui rembourse l'emprunt n'est pas une dépense : elle réduit votre dette et augmente la part du bien qui vous appartient. C'est pourquoi un investissement au cash-flow quasi nul peut avoir un rendement raisonnable si vous remboursez chaque année une bonne partie du crédit.

Combien de mois de vacance prévoir ?

Pour une location longue durée dans une zone demandée, un par an est une estimation prudente : il couvre les changements de locataire, les petits travaux et quelques impayés. Dans les zones moins demandées ou avec beaucoup de rotation, comptez-en deux ou trois.