Calculadora de Rendibilitat d'un Lloguer

Comprova si un pis per llogar és una bona inversió: rendibilitat bruta i neta, cashflow mensual amb hipoteca i rendibilitat sobre els diners que hi poses tu.

Compra

Impostos de la compravenda, notaria, registre, gestoria i agència. Solen sumar entre el 8 % i el 12 % del preu, segons el país i la regió.

El que inverteixes per deixar el pis a punt per llogar.

Lloguer i despeses anuals

Mesos sense llogater o amb impagaments. Un a l'any és una estimació prudent per a lloguer de llarga durada.

Reserva per a avaries i desgast. Entre el 5 % i el 10 % del lloguer cobrat és habitual.

Si una agència gestiona el lloguer per tu. Deixa-ho a 0 si el gestiones tu.

Finançament (opcional)

Deixa-ho a 0 si compres al comptat.

Quan cal usar aquesta calculadora?

Fes-la servir abans de fer una oferta per un pis per llogar, per comparar diversos habitatges entre si o per decidir si et convé més demanar hipoteca o comprar al comptat. La rendibilitat bruta que anuncien els portals només divideix el lloguer entre el preu. Aquí també veus la rendibilitat neta, després de despeses, mesos buits i reformes, i el que realment entra al teu compte cada mes quan hi ha una hipoteca pel mig.

Com es calcula

La rendibilitat bruta és el lloguer de dotze mesos dividit entre el preu de compra. Per a la neta es parteix del lloguer que cobres de veritat, descomptant els mesos buits, i es resten les despeses de cada any: comunitat, impost sobre la propietat, assegurances, un percentatge per a manteniment i, si n'hi ha, l'agència. Aquest benefici es divideix entre tot el que costa la inversió: preu, despeses de compra i reforma. Si hi ha hipoteca, se'n calcula la quota amb el sistema francès i es resta del benefici per obtenir el cashflow. La rendibilitat sobre els teus diners divideix aquest cashflow entre el que hi has posat tu, i l'última xifra suma la part del deute que amortitzes el primer any, perquè aquests diners no són una despesa: són patrimoni que guanyes.

Exemple pràctic

Un pis de 150.000 € amb 15.000 € de despeses de compra i 5.000 € de reforma es lloga per 800 € al mes. Amb un mes buit a l'any, 600 € de comunitat, 400 € d'impost sobre la propietat, 250 € d'assegurança i un 5 % per a manteniment, el benefici net és de 7.110 € l'any: una rendibilitat bruta del 6,40 % i una neta del 4,18 %. Si es compra amb una hipoteca de 120.000 € al 3 % a 25 anys, la quota és de 569,05 € al mes i el cashflow es queda en uns 23 € mensuals: amb prou feines un 0,56 % sobre els 50.000 € aportats. Però aquell any s'amortitzen 3.273 € de deute, i sumant-los la rendibilitat sobre els teus diners puja al 7,11 %.

I els impostos?

Totes les xifres són abans de l'impost sobre la renda, perquè la fiscalitat del lloguer depèn del país de residència i, de vegades, de la regió. En molts països es poden deduir les despeses, els interessos de la hipoteca i una amortització de l'immoble, i alguns apliquen reduccions al lloguer d'habitatge habitual. A Espanya, per exemple, el lloguer d'habitatge tributa a l'IRPF com a rendiment del capital immobiliari i pot tenir reduccions d'entre el 50 % i el 90 %. Consulta la normativa del teu país abans de comparar aquesta inversió amb d'altres que ja mostren la rendibilitat després d'impostos.

Errors habituals

Els errors més habituals: refiar-se de la rendibilitat bruta de l'anunci; oblidar les despeses de compra, que en un habitatge de 150.000 € poden ser 15.000 € més; suposar que el pis estarà llogat els dotze mesos; no reservar diners per a reparacions; i mirar només el cashflow amb hipoteca, que pot ser gairebé zero encara que la inversió sigui bona perquè cada mes amortitzes deute. També és un error no tenir en compte els impostos sobre la renda ni la possible pujada del tipus d'interès si la hipoteca és variable.

Altres calculadores que et poden interessar

Si aquesta calculadora t'ha resultat útil, potser també t'interessa consultar:

Preguntes freqüents

Quina és una bona rendibilitat per a un lloguer?

Depèn de la zona i del risc, però com a referència una rendibilitat neta del 4 % al 6 % abans d'impostos és habitual en lloguer de llarga durada a ciutats grans, i una mica més en zones amb preus baixos. Per sota del 3 % net, un fons indexat o un dipòsit solen donar una cosa semblant amb molta menys feina.

Quina diferència hi ha entre rendibilitat bruta i neta?

La bruta només divideix el lloguer anual entre el preu de compra. La neta resta les despeses de cada any (comunitat, impostos sobre la propietat, assegurances, manteniment, mesos buits) i divideix entre tot el que s'ha invertit, incloses les despeses de compra i la reforma. La neta sol ser entre 1,5 i 3 punts més baixa.

És millor comprar amb hipoteca o al comptat?

Amb hipoteca hi poses menys diners i, si el lloguer cobreix la quota, la rendibilitat sobre els teus diners pot ser més alta gràcies a l'apalancament. Però el cashflow baixa, assumeixes el risc del tipus d'interès i una ratxa sense llogater la pagues tu. Al comptat la rendibilitat és més baixa però estable.

Què és el cashflow d'un lloguer?

Són els diners que et queden cada mes després de cobrar el lloguer i pagar totes les despeses, inclosa la quota de la hipoteca. Un cashflow positiu vol dir que el pis es paga sol; un de negatiu, que hi has de posar diners cada mes encara que alhora estiguis amortitzant deute.

Per què se suma el capital amortitzat a la rendibilitat?

Perquè la part de la quota que retorna el préstec no és una despesa: redueix el teu deute i augmenta la part de l'habitatge que és teva. Per això una inversió amb un cashflow gairebé nul pot tenir una rendibilitat raonable si cada any amortitzes una bona part de la hipoteca.

Quants mesos buit he de calcular?

Per a un lloguer de llarga durada en una zona amb demanda, un a l'any és una estimació prudent: cobreix canvis de llogater, petites reformes i algun impagament. En zones amb menys demanda o amb llogaters que roten molt, calcula'n dos o tres.