Calculadora de Plusvàlua Municipal

Calcula quant pagaràs de plusvàlua municipal (IIVTNU) en vendre un habitatge, amb els dos mètodes que permet la llei i aplicant automàticament el més barat.

Quan cal usar aquesta calculadora?

Fes-la servir quan vagis a vendre un pis o una casa, per saber quant hauràs de pagar a l'ajuntament i restar-ho del que et queda de la venda. També serveix per comprovar la liquidació que t'enviï l'ajuntament: des del 2021 pots triar el mètode que et surti més barat i molts no l'apliquen d'ofici.

Com es calcula

Hi ha dos mètodes. L'objectiu multiplica el valor cadastral del sòl per un coeficient que depèn dels anys complets que has tingut l'habitatge (màxim 20). El real agafa el guany de veritat (venda menys compra, sense despeses) i es queda només amb la part que correspon al sòl, segons la proporció entre el valor cadastral del sòl i el total. Pagues pel que doni una base més baixa, multiplicada pel tipus del teu ajuntament. Si vens per menys del que vas pagar, no pagues res.

Coeficients màxims de la plusvàlua municipal

Anys de tinença	Vigents (des del 2024)	RDL 29/2026 (des de l'1/12/2026)
Menys d'1	0,15	0,17
1	0,15	0,16
2	0,14	0,16
3	0,14	0,17
4	0,16	0,17
5	0,18	0,19
6	0,19	0,21
7	0,20	0,23
8	0,19	0,24
9	0,15	0,25
10	0,12	0,22
11	0,10	0,18
12	0,09	0,14
13	0,09	0,12
14	0,09	0,11
15	0,09	0,11
16	0,10	0,11
17	0,13	0,11
18	0,17	0,13
19	0,23	0,20
20 o més	0,40	0,30

Font: art. 24 del Reial decret llei 8/2023 i art. 10 del Reial decret llei 29/2026 (BOE). Cada ajuntament pot fixar coeficients més baixos.

Exemple pràctic

Vas comprar un pis el març del 2014 per 180.000 € i el vens el novembre del 2026 per 260.000 €. Valor cadastral: 120.000 €, dels quals 48.000 € són sòl. Amb 12 anys complets, el coeficient màxim és 0,09: base de 4.320 € i, al 30 %, 1.296 € de plusvàlua. Pel mètode real la base seria de 32.000 € (80.000 € de guany × 40 % de sòl), així que s'aplica l'objectiu. Si signes la venda el desembre del 2026, el coeficient puja a 0,14 i pagaries 2.016 €.

Context legal i fiscal

La plusvàlua municipal és l'Impost sobre l'Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (articles 104 a 110 del text refós de la Llei d'hisendes locals). Després de la sentència del Tribunal Constitucional 182/2021, el Reial decret llei 26/2021 va introduir el mètode real i la no subjecció quan no hi ha guany. Els coeficients màxims vigents són els del 2024 (Reial decret llei 8/2023), perquè les actualitzacions del 2025 i el 2026 van ser derogades pel Congrés; el Reial decret llei 29/2026 en fixa d'altres des de l'1 de desembre de 2026 si es convalida.

Errors habituals

Errors freqüents: pensar que la paga el comprador (en una venda la paga el venedor, llevat que es pacti una altra cosa); fer servir el valor cadastral total en lloc del del sòl; no demanar el mètode real quan el guany és petit; no declarar una venda amb pèrdues (encara que no paguis, s'ha de presentar); i deixar passar el termini de 30 dies hàbils des de l'escriptura, que genera recàrrecs.

Altres calculadores que et poden interessar

Si aquesta calculadora t'ha resultat útil, potser també t'interessa consultar:

Preguntes freqüents

Qui paga la plusvàlua municipal?

En una compravenda, el venedor. En una herència o donació, qui rep l'habitatge. Comprador i venedor poden pactar una altra cosa al contracte, però davant l'ajuntament l'obligat continua sent el venedor.

Quan no es paga plusvàlua municipal?

Quan vens per menys del que et va costar (comparant els preus d'escriptura sense despeses ni impostos). Tampoc en alguns casos com les transmissions entre cònjuges per divorci. Encara que no paguis, has de declarar la venda i aportar les escriptures.

Quin mètode em convé, l'objectiu o el real?

El que doni la base més baixa, i la llei et deixa triar. Si has tingut l'habitatge pocs anys i l'has venut gairebé al mateix preu, sol guanyar el real; amb molts anys i una gran revaloració, l'objectiu. Per exemple, comprar per 200.000 € i vendre per 210.000 € als 2 anys amb un 50 % de sòl dona 1.500 € pel mètode real davant de 2.100 € per l'objectiu.

On trobo el valor cadastral del sòl?

Al rebut de l'IBI, que desglossa el valor cadastral del sòl i el de la construcció. També el pots consultar a la Seu Electrònica del Cadastre amb el certificat digital o Cl@ve.

Quin termini hi ha per pagar la plusvàlua?

30 dies hàbils des de la signatura de l'escriptura de venda. En herències, 6 mesos des de la defunció, prorrogables fins a un any si ho demanes. Molts ajuntaments permeten l'autoliquidació en línia o la gestiona la notaria.

Què canvia amb l'RDL 29/2026?

Fixa nous coeficients màxims per a les vendes des de l'1 de desembre de 2026, en general més alts per a tinences de fins a 16 anys i més baixos a partir de 17. El decret està pendent de convalidació al Congrés; si no es convalida, continuaran aplicant-se els del 2024.