Calculadora de plusvalía municipal em Espanha

Calcula quanto vais pagar de plusvalía municipal (IIVTNU) ao vender uma casa em Espanha, com os dois métodos previstos na lei e aplicando automaticamente o mais barato.

Os preços das escrituras, sem somar despesas nem impostos.

Ambos aparecem no recibo do IBI (imposto sobre imóveis) do ano da venda.

Cada município fixa-a no seu regulamento, com um máximo de 30%.

Deixa vazio para usar o máximo legal, que é o aplicado pela maioria dos municípios.

Quando usar esta calculadora?

Usa-a quando fores vender um apartamento ou uma casa em Espanha, para saberes quanto vais dever ao município e descontá-lo do que recebes da venda. Também serve para verificar a liquidação que o município te enviar: desde 2021 podes escolher o método mais barato e muitos municípios não o aplicam por iniciativa própria.

Como se calcula

Há dois métodos. O objetivo multiplica o valor cadastral do terreno por um coeficiente que depende dos anos completos de posse (máximo 20). O real usa o ganho efetivo (venda menos compra, sem despesas) e fica só com a parte que corresponde ao terreno, segundo a proporção entre o valor cadastral do terreno e o total. Pagas pela base mais baixa, multiplicada pela taxa do teu município. Se venderes com prejuízo, não pagas nada.

Coeficientes máximos da plusvalía municipal

Anos de posseEm vigor (desde 2024)RDL 29/2026 (a partir de 1/12/2026)
Menos de 1 0,15 0,17
1 0,15 0,16
2 0,14 0,16
3 0,14 0,17
4 0,16 0,17
5 0,18 0,19
6 0,19 0,21
7 0,20 0,23
8 0,19 0,24
9 0,15 0,25
10 0,12 0,22
11 0,10 0,18
12 0,09 0,14
13 0,09 0,12
14 0,09 0,11
15 0,09 0,11
16 0,10 0,11
17 0,13 0,11
18 0,17 0,13
19 0,23 0,20
20 ou mais 0,40 0,30

Fonte: art. 24 do Real Decreto-lei 8/2023 e art. 10 do Real Decreto-lei 29/2026 (BOE). Cada município pode fixar coeficientes mais baixos.

Exemplo prático

Compraste um apartamento em março de 2014 por 180.000 € e vendes em novembro de 2026 por 260.000 €. Valor cadastral: 120.000 €, dos quais 48.000 € são terreno. Com 12 anos completos, o coeficiente máximo é 0,09: base de 4.320 € e, a 30%, 1.296 € de plusvalía. Pelo método real a base seria de 32.000 € (80.000 € de ganho × 40% de terreno), por isso aplica-se o objetivo. Se assinares em dezembro de 2026, o coeficiente sobe para 0,14 e pagarias 2.016 €.

Contexto legal e fiscal

A plusvalía municipal é o imposto sobre o aumento de valor dos terrenos urbanos (artigos 104 a 110 da lei espanhola das finanças locais). Após a sentença 182/2021 do Tribunal Constitucional, o Real Decreto-lei 26/2021 introduziu o método real e a não sujeição quando não há ganho. Os coeficientes máximos em vigor são os de 2024 (Real Decreto-lei 8/2023), porque as atualizações de 2025 e 2026 foram revogadas pelo Congresso; o Real Decreto-lei 29/2026 fixa novos a partir de 1 de dezembro de 2026, se for convalidado.

Erros comuns

Erros frequentes: pensar que quem paga é o comprador (numa venda paga o vendedor, salvo acordo em contrário); usar o valor cadastral total em vez do do terreno; não pedir o método real quando o ganho é pequeno; não declarar uma venda com prejuízo; e deixar passar o prazo de 30 dias úteis após a escritura, que gera agravamentos. Os vendedores não residentes sofrem ainda uma retenção de 3% pelo comprador, que é um imposto diferente.

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Perguntas frequentes

Quem paga a plusvalía em Espanha?

Numa compra e venda, o vendedor. Numa herança ou doação, quem recebe a casa. Comprador e vendedor podem acordar outra coisa no contrato, mas perante o município o obrigado continua a ser o vendedor.

Quando não se paga plusvalía?

Quando vendes por menos do que te custou (comparando os preços das escrituras sem despesas nem impostos) e em alguns casos como as transmissões entre cônjuges por divórcio. Mesmo sem imposto, tens de declarar a venda e entregar as escrituras.

Que método me convém, o objetivo ou o real?

O que der a base mais baixa: a lei deixa-te escolher. Com poucos anos de posse e uma venda a preço parecido ao da compra, costuma ganhar o real; com muitos anos e grande valorização, o objetivo. Por exemplo, comprar por 200.000 € e vender por 210.000 € ao fim de 2 anos com 50% de terreno dá 1.500 € pelo método real contra 2.100 € pelo objetivo.

Onde encontro o valor cadastral do terreno?

No recibo do IBI, que separa o valor cadastral do terreno e o da construção. Também o podes consultar no site do Catastro com certificado digital ou Cl@ve.

Qual é o prazo para pagar a plusvalía?

30 dias úteis a contar da assinatura da escritura de venda. Nas heranças, 6 meses a contar do falecimento, prorrogáveis até um ano se o pedires. Muitos municípios permitem a autoliquidação online, ou trata dela o notário.

O que muda com o RDL 29/2026?

Fixa novos coeficientes máximos para as vendas a partir de 1 de dezembro de 2026, em geral mais altos para posses até 16 anos e mais baixos a partir de 17. O decreto aguarda convalidação no Congresso; se não for convalidado, continuam a aplicar-se os de 2024.