Calculadora de Plusvalía Municipal

Calcula cuánto pagarás de plusvalía municipal (IIVTNU) al vender una vivienda, con los dos métodos que permite la ley y aplicando automáticamente el más barato.

¿Cuándo usar esta calculadora?

Úsala cuando vayas a vender un piso o una casa, para saber cuánto tendrás que pagar al ayuntamiento y restarlo de lo que te queda de la venta. También sirve para comprobar la liquidación que te mande el ayuntamiento: desde 2021 puedes elegir el método que te salga más barato y muchos no lo aplican de oficio.

Cómo se calcula

Hay dos métodos. El objetivo multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años completos que has tenido la vivienda (máximo 20). El real toma la ganancia de verdad (venta menos compra, sin gastos) y se queda solo con la parte que corresponde al suelo, según la proporción entre el valor catastral del suelo y el total. Pagas por el que dé una base más baja, multiplicada por el tipo de tu ayuntamiento. Si vendes por menos de lo que pagaste, no pagas nada.

Coeficientes máximos de la plusvalía municipal

Años de tenencia	Vigentes (desde 2024)	RDL 29/2026 (desde 1/12/2026)
Menos de 1	0,15	0,17
1	0,15	0,16
2	0,14	0,16
3	0,14	0,17
4	0,16	0,17
5	0,18	0,19
6	0,19	0,21
7	0,20	0,23
8	0,19	0,24
9	0,15	0,25
10	0,12	0,22
11	0,10	0,18
12	0,09	0,14
13	0,09	0,12
14	0,09	0,11
15	0,09	0,11
16	0,10	0,11
17	0,13	0,11
18	0,17	0,13
19	0,23	0,20
20 o más	0,40	0,30

Fuente: art. 24 del Real Decreto-ley 8/2023 y art. 10 del Real Decreto-ley 29/2026 (BOE). Cada ayuntamiento puede fijar coeficientes más bajos.

Ejemplo práctico

Compraste un piso en marzo de 2014 por 180.000 € y lo vendes en noviembre de 2026 por 260.000 €. Valor catastral: 120.000 €, de los que 48.000 € son suelo. Con 12 años completos, el coeficiente máximo es 0,09: base de 4.320 € y, al 30 %, 1.296 € de plusvalía. Por el método real la base sería de 32.000 € (80.000 € de ganancia × 40 % de suelo), así que se aplica el objetivo. Si firmas la venta en diciembre de 2026, el coeficiente sube a 0,14 y pagarías 2.016 €.

Contexto legal y fiscal

La plusvalía municipal es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (artículos 104 a 110 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales). Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, el Real Decreto-ley 26/2021 introdujo el método real y la no sujeción cuando no hay ganancia. Los coeficientes máximos vigentes son los de 2024 (Real Decreto-ley 8/2023), porque las actualizaciones de 2025 y 2026 fueron derogadas por el Congreso; el Real Decreto-ley 29/2026 fija otros desde el 1 de diciembre de 2026 si se convalida.

Errores comunes

Errores frecuentes: pensar que la paga el comprador (en una venta la paga el vendedor, salvo que se pacte otra cosa); usar el valor catastral total en lugar del del suelo; no pedir el método real cuando la ganancia es pequeña; no declarar una venta con pérdidas (aunque no pagues, hay que presentarla); y dejar pasar el plazo de 30 días hábiles desde la escritura, que genera recargos.

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Preguntas frecuentes

¿Quién paga la plusvalía municipal?

En una compraventa, el vendedor. En una herencia o donación, quien recibe la vivienda. Comprador y vendedor pueden pactar otra cosa en el contrato, pero ante el ayuntamiento el obligado sigue siendo el vendedor.

¿Cuándo no se paga plusvalía municipal?

Cuando vendes por menos de lo que te costó (comparando los precios de escritura sin gastos ni impuestos). Tampoco en algunos casos como las transmisiones entre cónyuges por divorcio. Aunque no pagues, tienes que declarar la venta y aportar las escrituras.

¿Qué método me conviene, el objetivo o el real?

El que dé la base más baja, y la ley te deja elegir. Si has tenido la vivienda pocos años y la has vendido casi al mismo precio, suele ganar el real; con muchos años y una gran revalorización, el objetivo. Por ejemplo, comprar por 200.000 € y vender por 210.000 € a los 2 años con un 50 % de suelo da 1.500 € por el método real frente a 2.100 € por el objetivo.

¿Dónde encuentro el valor catastral del suelo?

En el recibo del IBI, que desglosa el valor catastral del suelo y el de la construcción. También puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro con tu certificado digital o Cl@ve.

¿Qué plazo hay para pagar la plusvalía?

30 días hábiles desde la firma de la escritura de venta. En herencias, 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si lo pides. Muchos ayuntamientos permiten la autoliquidación online o la gestiona la notaría.

¿Qué cambia con el RDL 29/2026?

Fija nuevos coeficientes máximos para las ventas desde el 1 de diciembre de 2026, que en general son más altos para tenencias de hasta 16 años y más bajos a partir de 17. El decreto está pendiente de convalidación en el Congreso; si no se convalida, seguirán aplicándose los de 2024.