Calculadora de Impuestos por Vender una Vivienda

Calcula cuánto IRPF pagarás por la ganancia al vender tu piso o casa, con los gastos que puedes restar y las exenciones por reinversión o por tener más de 65 años.

ITP o IVA, notaría, registro y gestoría que pagaste al comprar. No incluyas los intereses de la hipoteca.

Obras que aumentaron el valor (reforma de cocina o baño, ampliación). No cuentan las reparaciones ni el mantenimiento.

Solo si la tuviste alquilada: la suma de las amortizaciones que te dedujiste en la renta (o que te podías deducir).

Comisión de la inmobiliaria, plusvalía municipal, certificado energético y notaría si la pagas tú.

Has vivido en ella al menos 3 años seguidos, o la has dejado de habitar hace menos de 2.

Lo que pagas por la nueva vivienda habitual en los 2 años anteriores o posteriores a la venta (incluida la parte con hipoteca).

Intereses, dividendos y otras ganancias del mismo año: hacen que la venta tribute en tramos más altos.

¿Cuándo usar esta calculadora?

Úsala antes de poner tu piso a la venta o de aceptar una oferta, para saber cuánto se quedará Hacienda y cuánto dinero te queda de verdad para la siguiente casa. También te ayuda a decidir si te compensa reinvertir en una nueva vivienda habitual para no pagar por la ganancia.

Cómo se calcula

La ganancia es lo que vendes menos lo que te costó, pero sumando al coste los impuestos y gastos de la compra y las mejoras, y restando a la venta la comisión de la inmobiliaria, la plusvalía municipal y demás gastos que pagas tú. Si eres residente, esa ganancia tributa en la base del ahorro, por tramos del 19 % al 30 %. Si vendes tu vivienda habitual y tienes 65 años o más, está exenta; si reinviertes en otra vivienda habitual, queda exenta la parte reinvertida. Los no residentes pagan un 19 % fijo.

Escala del ahorro del IRPF

GananciaTipo
0 € – 6.000 € 19 %
6.000 € – 50.000 € 21 %
50.000 € – 200.000 € 23 %
200.000 € – 300.000 € 27 %
Más de 300.000 € 30 %

Fuente: artículos 66 y 76 de la Ley del IRPF (parte estatal + autonómica, vigente desde 2025). Cada tramo se aplica solo a la parte de la ganancia que cae dentro de él.

Ejemplo práctico

Compraste por 150.000 € con 12.000 € de gastos y vendes por 280.000 € pagando 12.000 € de comisión y plusvalía. La ganancia es de 106.000 € y, si eres residente sin exenciones, pagas 23.260 € de IRPF (un 21,9 %). Si reinviertes 200.000 € en tu nueva vivienda habitual y te quedaban 40.000 € de hipoteca, queda exenta casi toda la ganancia y pagas 2.613,68 €. Un no residente pagaría 20.140 €, de los que el comprador ya habría retenido 8.400 €.

Contexto legal y fiscal

La venta de una vivienda genera una ganancia o pérdida patrimonial (artículos 33 a 35 de la Ley 35/2006 del IRPF) que se integra en la base del ahorro y tributa según los artículos 66 y 76. La exención para mayores de 65 años está en el artículo 33.4.b y la de reinversión en vivienda habitual en el artículo 38 y en el artículo 41 del Reglamento. Los no residentes tributan al 19 % según el artículo 25 del texto refundido de la Ley del IRNR, y el comprador debe retenerles un 3 % del precio.

Errores comunes

Errores frecuentes: olvidar sumar los gastos de compra y restar los de venta, que bajan mucho la ganancia; restar los intereses de la hipoteca (no se pueden); no declarar la venta cuando está exenta; perder la exención por reinvertir fuera del plazo de 2 años; y, si la vivienda se compró antes de 1995, no aplicar los coeficientes de abatimiento, que esta calculadora no incluye y pueden reducir la ganancia.

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Preguntas frecuentes

¿Cuánto se paga a Hacienda por vender un piso?

Entre el 19 % y el 30 % de la ganancia, no del precio. Los primeros 6.000 € de ganancia tributan al 19 %, hasta 50.000 € al 21 %, hasta 200.000 € al 23 %, hasta 300.000 € al 27 % y el resto al 30 %. Con una ganancia de 106.000 € pagas unos 23.260 €.

¿Qué gastos puedo restar al vender una vivienda?

Al valor de compra le sumas el ITP o IVA, la notaría, el registro, la gestoría y las mejoras. Al valor de venta le restas la comisión de la inmobiliaria, la plusvalía municipal, el certificado energético y los gastos de notaría que pagues tú. No se pueden restar los intereses de la hipoteca ni el IBI.

¿Los mayores de 65 años pagan por vender su casa?

No pagan IRPF por la ganancia si venden su vivienda habitual. Sí pagan la plusvalía municipal y, si la casa no es su vivienda habitual, la ganancia tributa normalmente.

¿Cómo funciona la exención por reinversión?

Si vendes tu vivienda habitual y en los 2 años anteriores o posteriores compras otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta en proporción a lo reinvertido. Si quedaba hipoteca, se resta del importe obtenido, así que basta con reinvertir lo que te queda después de cancelarla.

¿Cuánto paga un no residente por vender una vivienda en España?

Un 19 % de la ganancia. El comprador retiene un 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda a cuenta; después el vendedor presenta el modelo 210 y paga la diferencia o pide la devolución si la retención supera el impuesto.

¿Y si vendo con pérdidas?

No pagas IRPF. La pérdida se compensa con otras ganancias del ahorro del mismo año y, si sobra, durante los 4 años siguientes (y hasta un 25 % con rendimientos del ahorro como intereses o dividendos).