Calculadora d'Impostos per Vendre un Habitatge
Calcula quant IRPF pagaràs pel guany en vendre el teu pis o casa, amb les despeses que pots restar i les exempcions per reinversió o per tenir més de 65 anys.
Resultats
Vens amb pèrdues: no pagues IRPF i pots compensar la pèrdua amb altres guanys de l'estalvi d'aquest any i dels 4 següents.
Com que tens 65 anys o més i vens el teu habitatge habitual, tot el guany està exempt. L'has de declarar igualment a la renda.
La part del guany proporcional al que reinverteixes en el nou habitatge habitual queda exempta. Ho has d'indicar a la renda de l'any de la venda.
Impost a pagar per la venda
—
Guany patrimonial
—
Guany exempt
—
Guany que tributa
—
Tipus efectiu sobre el guany
—
Retenció del 3 % que fa el comprador
—
Pendent de pagar després de la retenció (negatiu = a retornar)
—
Diners que et queden
—
Guany = (preu de venda − despeses de la venda) − (preu de compra + despeses de compra + millores − amortitzacions). Residents: escala de l'estalvi (19 % a 30 %) sobre el guany no exempt. No residents: 19 %.
Quan cal usar aquesta calculadora?
Fes-la servir abans de posar el pis a la venda o d'acceptar una oferta, per saber quant s'emportarà Hisenda i quants diners et queden de debò per a la casa següent. També t'ajuda a decidir si et compensa reinvertir en un nou habitatge habitual per no pagar pel guany.
Com es calcula
El guany és el preu de venda menys el que et va costar, sumant al cost els impostos i despeses de la compra i les millores, i restant a la venda la comissió de la immobiliària, la plusvàlua municipal i altres despeses que pagues tu. Si ets resident, aquest guany tributa a la base de l'estalvi, per trams del 19 % al 30 %. Si vens l'habitatge habitual i tens 65 anys o més, està exempt; si reinverteixes en un altre habitatge habitual, queda exempta la part reinvertida. Els no residents paguen un 19 % fix.
Escala de l'estalvi de l'IRPF
| Guany | Tipus |
|---|---|
| 0 € – 6.000 € | 19 % |
| 6.000 € – 50.000 € | 21 % |
| 50.000 € – 200.000 € | 23 % |
| 200.000 € – 300.000 € | 27 % |
| Més de 300.000 € | 30 % |
Font: articles 66 i 76 de la Llei de l'IRPF (part estatal + autonòmica, vigent des del 2025). Cada tram s'aplica només a la part del guany que hi cau.
Exemple pràctic
Vas comprar per 150.000 € amb 12.000 € de despeses i vens per 280.000 € pagant 12.000 € de comissió i plusvàlua. El guany és de 106.000 € i, si ets resident sense exempcions, pagues 23.260 € d'IRPF (un 21,9 %). Si reinverteixes 200.000 € en el nou habitatge habitual i et quedaven 40.000 € d'hipoteca, queda exempt gairebé tot el guany i pagues 2.613,68 €. Un no resident pagaria 20.140 €, dels quals el comprador ja n'hauria retingut 8.400 €.
Context legal i fiscal
La venda d'un habitatge genera un guany o una pèrdua patrimonial (articles 33 a 35 de la Llei 35/2006 de l'IRPF) que s'integra a la base de l'estalvi i tributa segons els articles 66 i 76. L'exempció per a majors de 65 anys és a l'article 33.4.b i la de reinversió en habitatge habitual a l'article 38 i a l'article 41 del Reglament. Els no residents tributen al 19 % segons l'article 25 del text refós de la Llei de l'IRNR, i el comprador els ha de retenir un 3 % del preu.
Errors habituals
Errors freqüents: oblidar sumar les despeses de compra i restar les de venda, que abaixen molt el guany; restar els interessos de la hipoteca (no es pot); no declarar la venda quan està exempta; perdre l'exempció per reinvertir fora del termini de 2 anys; i, si l'habitatge es va comprar abans del 1995, no aplicar els coeficients d'abatiment, que aquesta calculadora no inclou.
Altres calculadores que et poden interessar
Si aquesta calculadora t'ha resultat útil, potser també t'interessa consultar:
Preguntes freqüents
Quant es paga a Hisenda per vendre un pis?
Entre el 19 % i el 30 % del guany, no del preu. Els primers 6.000 € de guany tributen al 19 %, fins a 50.000 € al 21 %, fins a 200.000 € al 23 %, fins a 300.000 € al 27 % i la resta al 30 %. Amb un guany de 106.000 € pagues uns 23.260 €.
Quines despeses puc restar en vendre un habitatge?
Al valor de compra hi sumes l'ITP o IVA, la notaria, el registre, la gestoria i les millores. Al valor de venda hi restes la comissió de la immobiliària, la plusvàlua municipal, el certificat energètic i les despeses de notaria que paguis tu. No es poden restar els interessos de la hipoteca ni l'IBI.
Els majors de 65 anys paguen per vendre casa?
No paguen IRPF pel guany si venen el seu habitatge habitual. Sí que paguen la plusvàlua municipal i, si la casa no és el seu habitatge habitual, el guany tributa normalment.
Com funciona l'exempció per reinversió?
Si vens el teu habitatge habitual i en els 2 anys anteriors o posteriors en compres un altre d'habitual, el guany queda exempt en proporció al que reinverteixes. Si quedava hipoteca, es resta de l'import obtingut, així que n'hi ha prou de reinvertir el que et queda després de cancel·lar-la.
Quant paga un no resident per vendre un habitatge a Espanya?
Un 19 % del guany. El comprador reté un 3 % del preu i l'ingressa a Hisenda a compte; després el venedor presenta el model 210 i paga la diferència o en demana la devolució si la retenció supera l'impost.
I si venc amb pèrdues?
No pagues IRPF. La pèrdua es compensa amb altres guanys de l'estalvi del mateix any i, si en sobra, durant els 4 anys següents (i fins a un 25 % amb rendiments de l'estalvi com interessos o dividends).