Calculateur d'impôt sur la vente d'un logement en Espagne

Calculez l'impôt sur le revenu dû sur la plus-value lors de la vente d'un appartement ou d'une maison en Espagne, avec les frais déductibles et les exonérations prévues.

ITP ou TVA, notaire, registre foncier et gestoría payés à l'achat. N'incluez pas les intérêts du prêt.

Travaux ayant augmenté la valeur (cuisine ou salle de bains neuve, agrandissement). Les réparations et l'entretien ne comptent pas.

Seulement si le logement a été loué : le total des amortissements déduits (ou déductibles) dans vos déclarations.

Commission de l'agence, plusvalía municipale, certificat énergétique et notaire s'ils sont à votre charge.

Vous y avez vécu au moins 3 ans de suite, ou l'avez quittée il y a moins de 2 ans.

Ce que vous payez pour la nouvelle résidence principale dans les 2 ans avant ou après la vente (y compris la part financée par un prêt).

Intérêts, dividendes et autres plus-values de l'année : ils font tomber la vente dans des tranches plus élevées.

Quand utiliser ce calculateur ?

Utilisez-le avant de mettre votre logement en vente ou d'accepter une offre, pour savoir combien ira au fisc et combien il vous restera réellement pour votre prochain logement. Il aide aussi à décider s'il vaut la peine de réinvestir dans une nouvelle résidence principale pour éviter l'impôt.

Comment se calcule

La plus-value est le prix de vente moins le coût du logement, en ajoutant au coût les impôts et frais d'achat et les améliorations, et en déduisant du prix de vente la commission d'agence, la plusvalía municipale et les autres frais à votre charge. Pour un résident, elle est imposée comme revenu de l'épargne, par tranches de 19 % à 30 %. Si vous vendez votre résidence principale à 65 ans ou plus, elle est exonérée ; en cas de réinvestissement dans une autre résidence principale, la part réinvestie est exonérée. Les non-résidents paient 19 %.

Barème espagnol des revenus de l'épargne

Plus-valueTaux
0 € – 6 000 € 19 %
6 000 € – 50 000 € 21 %
50 000 € – 200 000 € 23 %
200 000 € – 300 000 € 27 %
Plus de 300 000 € 30 %

Source : articles 66 et 76 de la loi espagnole sur l'impôt sur le revenu (part de l'État + région, en vigueur depuis 2025). Chaque taux ne s'applique qu'à la part de la plus-value comprise dans la tranche.

Exemple concret

Vous avez acheté 150 000 € avec 12 000 € de frais et vendez 280 000 € en payant 12 000 € de commission et de plusvalía. La plus-value est de 106 000 € : en tant que résident sans exonération, vous payez 23 260 € (21,9 %). Si vous réinvestissez 200 000 € dans votre nouvelle résidence principale et qu'il restait 40 000 € de prêt, presque toute la plus-value est exonérée et vous payez 2 613,68 €. Un non-résident paierait 20 140 €, dont 8 400 € déjà retenus par l'acheteur.

Contexte légal et fiscal

La vente d'un logement génère une plus-value ou une moins-value (articles 33 à 35 de la loi espagnole 35/2006 sur l'IRPF), imposée dans la base de l'épargne selon les articles 66 et 76. L'exonération des plus de 65 ans figure à l'article 33.4.b et celle du réinvestissement dans la résidence principale à l'article 38 et à l'article 41 du règlement. Les non-résidents paient 19 % selon l'article 25 de la loi sur l'impôt des non-résidents, et l'acheteur doit retenir 3 % du prix.

Erreurs courantes

Erreurs fréquentes : oublier d'ajouter les frais d'achat et de déduire les frais de vente ; déduire les intérêts d'emprunt (interdit) ; ne pas déclarer une vente exonérée ; perdre l'exonération en réinvestissant hors du délai de 2 ans ; et, pour un logement acheté avant 1995, ne pas appliquer les coefficients d'abattement, non inclus ici. Les résidents de l'UE/EEE peuvent parfois bénéficier des exonérations sur la résidence principale : renseignez-vous.

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Questions fréquentes

Combien d'impôt paie-t-on en vendant un logement en Espagne ?

Pour un résident, entre 19 % et 30 % de la plus-value, pas du prix : 19 % jusqu'à 6 000 €, 21 % jusqu'à 50 000 €, 23 % jusqu'à 200 000 €, 27 % jusqu'à 300 000 € et 30 % au-delà. Un non-résident paie 19 %.

Quels frais peut-on déduire lors de la vente ?

Au prix d'achat, ajoutez l'ITP ou la TVA, le notaire, le registre, la gestoría et les améliorations. Du prix de vente, déduisez la commission d'agence, la plusvalía municipale, le certificat énergétique et les frais de notaire à votre charge. Les intérêts d'emprunt et l'IBI ne sont pas déductibles.

Les plus de 65 ans paient-ils l'impôt en vendant leur logement ?

Pas sur la plus-value s'ils vendent leur résidence principale et sont résidents fiscaux. Ils paient toutefois la plusvalía municipale, et si ce n'est pas leur résidence principale la plus-value est imposée normalement.

Comment fonctionne l'exonération pour réinvestissement ?

Si vous vendez votre résidence principale et en achetez une autre dans les 2 ans avant ou après, la plus-value est exonérée au prorata du montant réinvesti. Le prêt restant est déduit du montant obtenu : il suffit de réinvestir ce qui reste après son remboursement.

Combien paie un non-résident qui vend en Espagne ?

19 % de la plus-value. L'acheteur retient 3 % du prix et le verse au fisc ; le vendeur dépose ensuite le formulaire 210 et paie la différence, ou demande un remboursement si la retenue dépasse l'impôt.

Et si je vends à perte ?

Aucun impôt sur le revenu n'est dû. La moins-value s'impute sur d'autres plus-values de l'épargne de l'année et, s'il en reste, sur les 4 années suivantes (et jusqu'à 25 % sur des revenus de l'épargne comme intérêts ou dividendes).