Calculadora d'Hipoteca
Simula la quota mensual de la teva hipoteca, el cost total d'interessos i consulta la taula d'amortització any per any.
Resultats
Quota mensual
—
Total pagat
—
Interessos totals
—
Ràtio LTV (préstec/valor)
—
La quota mensual es calcula amb el sistema d'amortització francès: quota = C · [ i (1+i)^n ] / [ (1+i)^n - 1 ], on C és el capital prestat, i és el tipus d'interès mensual i n el nombre de quotes.
Evolució del capital pendent
Interès vs. Capital amortitzat per any
Desglossament de la quota (primers 60 mesos)
Taula d'amortització
| Període | Quota | Interès | Capital | Pendent |
|---|
Quan cal usar aquesta calculadora?
La hipoteca és el préstec a llarg termini més habitual per a la compra d'habitatge a Espanya. La majoria d'entitats financen fins al 80% del valor de taxació, per la qual cosa el comprador ha d'aportar com a mínim un 20% d'entrada, més entre un 10% i un 12% addicional en despeses de compravenda i impostos.
Com es calcula
La quota mensual es calcula amb el sistema d'amortització francès, el més usat a Espanya: quota = C · [ i (1+i)^n ] / [ (1+i)^n ∑’ 1 ], on C és el capital pendent, i és el tipus d'interès mensual (el tipus nominal anual dividit entre 12) i n el nombre total de quotes. Aquesta fórmula reparteix cada pagament en dues parts que canvien mes a mes: els interessos, calculats sobre el capital pendent en aquell moment, i l'amortització de capital, que és la resta de la quota. Com que la quota és constant però el capital pendent baixa cada mes, la part d'interès es redueix progressivament i la d'amortització creix, encara que el pagament total no canviï.
En una hipoteca variable, el tipus d'interès mensual no és fix durant tota la vida del préstec: es recalcula a cada revisió (habitualment cada 6 o 12 mesos) sumant el diferencial pactat al valor de l'Euríbor vigent en aquell moment, i la quota es recalcula amb el capital pendent real i els mesos que queden. Això vol dir que la mateixa fórmula del sistema francès s'aplica de nou a cada revisió, no només a l'inici del préstec.
Exemple pràctic
Un exemple amb números ajuda a veure-ho clar: una hipoteca de 200.000 € a 30 anys amb un interès nominal fix del 3% dona una quota mensual de 843,21 €. Al llarg dels 360 mesos es paguen en total 303.554,90 €, dels quals 103.554,90 € són interessos i 200.000 € són la devolució del capital. Els primers anys, la major part de cada quota és interès; a partir de la meitat del préstec, la proporció s'inverteix. Escurçar el termini canvia molt el resultat: la mateixa hipoteca a 20 anys puja la quota a 1.109,20 € al mes, però redueix els interessos totals a 66.206,85 €, un estalvi de més de 37.000 € només per triar un termini més curt.
TIN vs. TAE: per què no és el mateix
El tipus d'interès nominal (TIN) és el percentatge que s'utilitza per calcular la quota, però no reflecteix el cost real del préstec. La TAE (Taxa Anual Equivalent) sí que ho fa, perquè incorpora a més les comissions (obertura, estudi) i altres despeses associades a l'operació, expressant-les com si formessin part del tipus d'interès. Per llei, totes les entitats han de mostrar la TAE juntament amb el TIN en la publicitat i en la fitxa d'informació precontractual (FEIN), precisament perquè dues hipoteques amb el mateix TIN però comissions diferents es puguin comparar de manera justa. Una hipoteca amb TIN més baix però comissions altes pot acabar tenint una TAE més alta que una altra amb un TIN una mica més alt però sense comissions.
Tipus fix vs. variable
A Espanya hi ha principalment dos tipus d'hipoteca: la hipoteca a tipus fix, on la quota no varia durant tota la vida del préstec, i la hipoteca a tipus variable, lligada habitualment a l'Euríbor més un diferencial fixat pel banc. Les hipoteques mixtes combinen ambdós sistemes: un període inicial a tipus fix (habitualment entre 3 i 10 anys) seguit d'un període a tipus variable. La fixa ofereix previsibilitat total en la quota, especialment valuosa amb un pressupost familiar ajustat; la variable pot sortir més barata en anys d'Euríbor baix, però trasllada el risc de pujades de tipus al hipotecat, amb l'impacte que això té en la quota després de cada revisió.
Errors habituals
Un error habitual és comparar hipoteques fixant-se només en el TIN o en la quota mensual, sense mirar la TAE ni el termini total, cosa que amaga l'efecte real de les comissions. Un altre error freqüent és triar el termini més llarg possible per minimitzar la quota sense calcular quant més es paga en interessos totals, com mostra l'exemple anterior. També és habitual no tenir en compte els productes vinculats (assegurances de llar o vida, targetes, plans de pensions) que alguns bancs exigeixen a canvi d'una bonificació en el tipus d'interès: si aquests productes no es necessiten realment, poden acabar costant més que el descompte que ofereixen sobre la quota.
Amortització anticipada
Amortitzar capital de manera anticipada redueix els interessos totals pendents, ja sigui escurçant el termini (mantenint la quota) o reduint la quota (mantenint el termini); la primera opció estalvia més interessos en termes absoluts, perquè redueix abans el capital sobre el qual es continuen calculant interessos. Des de la Llei 5/2019, la comissió per amortització anticipada està limitada: en hipoteques a tipus variable, un màxim del 0,25% durant els primers 3 anys (0% després); en hipoteques a tipus fix, fins a un 2% durant els primers 10 anys i un 1,5% la resta del termini, segons el que s'hagi pactat al contracte. Per exemple, amortitzar 10.000 € en una hipoteca fixa el primer any podria suposar fins a 200 € de comissió (2%): convé comparar aquest cost amb els interessos que realment s'estalvien abans de decidir.
Novació i subrogació: canviar d'hipoteca
Si les condicions de la hipoteca deixen de convenir, hi ha dues vies per canviar-les sense cancel·lar el préstec: la novació, que renegocia les condicions amb el mateix banc (passar de variable a fixa, ampliar el termini, eliminar vinculacions), i la subrogació, que trasllada la hipoteca a una altra entitat que ofereixi millors condicions. Totes dues operacions tenen despeses notarials i de gestoria, normalment menors que les d'una hipoteca nova, per la qual cosa convé calcular si l'estalvi en quota o en TAE compensa aquests costos abans d'iniciar el tràmit.
Context legal i fiscal
El ràtio LTV (Loan to Value) mesura quin percentatge del valor de l'habitatge representa el préstec sol·licitat. Un LTV per sota del 80% sol aconseguir millors condicions, perquè el risc per a l'entitat és menor; superar aquest llindar sol exigir avaladors o condicions més estrictes. Abans de signar convé també pressupostar les despeses associades a la compra -taxació (300-600 €), gestoria, registre de la propietat, notaria i l'Impost de Transmissions Patrimonials o l'IVA segons el tipus d'habitatge-, que solen suposar entre un 10% i un 12% addicional sobre el preu de compra, i no només l'entrada del 20%.
Altres calculadores que et poden interessar
Si aquesta calculadora t'ha resultat útil, potser també t'interessa consultar:
Preguntes freqüents
Quanta entrada necessito per a una hipoteca?
Generalment es recomana disposar d'almenys un 20% del valor de l'habitatge com a entrada, més un 10-12% addicional per a despeses i impostos.
Què és millor, hipoteca fixa o variable?
La hipoteca fixa ofereix estabilitat en la quota; la variable pot resultar més barata si l'Euríbor es manté baix, però comporta més incertesa.
Com es calcula la quota mensual?
Mitjançant el sistema d'amortització francès, que reparteix capital i interessos en quotes constants durant tot el termini del préstec.
Convé amortitzar la hipoteca de manera anticipada?
Amortitzar anticipadament redueix els interessos totals, però pot comportar una comissió d'amortització (màxim 0,25% els primers 3 anys o 0,15% fins a 5 anys en hipoteques fixes). Compara l'estalvi en interessos amb la comissió abans de decidir.
Quines despeses té una hipoteca a més de les quotes?
A més de les quotes mensuals, cal considerar les despeses de taxació (300-600 €), gestoria, registre de la propietat i l'Impost d'Actes Jurídics Documentats (AJD), que paga el banc des del 2018.
Què és el ràtio LTV i per què importa?
El LTV (Loan to Value) és el percentatge que representa el préstec respecte al valor de l'habitatge. Un LTV inferior al 80% sol aconseguir millors condicions de finançament, ja que el risc per a l'entitat és menor.
Quina diferència hi ha entre el TIN i la TAE?
El TIN és el tipus d'interès nominal que s'utilitza per calcular la quota; la TAE hi afegeix les comissions i altres despeses de l'operació, per la qual cosa reflecteix millor el cost real i és la dada correcta per comparar hipoteques entre si.
És millor un termini més curt o més llarg?
Un termini més llarg redueix la quota mensual però augmenta considerablement el total d'interessos pagats. Per exemple, en un préstec de 200.000 € al 3%, passar de 20 a 30 anys redueix la quota en uns 266 €/mes però encareix el préstec en més de 37.000 € en interessos totals.
Què són la novació i la subrogació hipotecària?
La novació renegocia les condicions amb el mateix banc (per exemple, passar de variable a fixa); la subrogació trasllada la hipoteca a una altra entitat amb millors condicions. Totes dues tenen despeses notarials i de gestoria, normalment menors que obrir una hipoteca nova.
Què passa si deixo de pagar la hipoteca?
L'impagament reiterat pot derivar en un procés d'execució hipotecària que acaba amb la pèrdua de l'habitatge i, si el deute pendent supera el valor obtingut a la subhasta, la reclamació de la resta amb el patrimoni present i futur del deutor. Davant de dificultats de pagament, convé contactar amb el banc com més aviat millor per negociar una carència o reestructuració.