Hypothekenrechner

Wann sollten Sie diesen Rechner verwenden?

Die Hypothek ist das gängigste langfristige Darlehen für den Immobilienkauf in Spanien. Die meisten Banken finanzieren bis zu 80 % des Schätzwerts, sodass der Käufer mindestens 20 % Eigenkapital sowie zusätzlich etwa 10 bis 12 % für Kaufnebenkosten und Steuern aufbringen muss.

Wie wird es berechnet

Die monatliche Rate wird nach dem Annuitätentilgungssystem berechnet, dem in Spanien gängigsten Modell: Rate = C · [ i (1+i)^n ] / [ (1+i)^n ∑’ 1 ], wobei C die Restschuld, i der monatliche Zinssatz (der nominale Jahreszins geteilt durch 12) und n die Gesamtzahl der Raten ist. Diese Formel teilt jede Zahlung in zwei Teile auf, die sich Monat für Monat ändern: die Zinsen, berechnet auf die zu diesem Zeitpunkt noch offene Restschuld, und die Tilgung, also den Rest der Rate. Da die Rate konstant bleibt, während die Restschuld jeden Monat sinkt, verringert sich der Zinsanteil schrittweise und der Tilgungsanteil wächst, ohne dass sich die Gesamtzahlung ändert.

Bei einer variablen Hypothek ist der monatliche Zinssatz nicht für die gesamte Laufzeit fest: Er wird bei jeder Anpassung (meist alle 6 oder 12 Monate) neu berechnet, indem der vereinbarte Aufschlag zum aktuellen Euribor-Wert addiert wird, und die Rate wird anhand der tatsächlichen Restschuld und der verbleibenden Monate neu berechnet. Das bedeutet, dass dieselbe Annuitätenformel bei jeder Anpassung erneut angewendet wird, nicht nur einmal zu Beginn des Darlehens.

Praktisches Beispiel

Ein Zahlenbeispiel macht es anschaulich: Eine Hypothek über 200.000 € mit 30 Jahren Laufzeit und einem festen Nominalzins von 3 % ergibt eine monatliche Rate von 843,21 €. Über die 360 Monate werden insgesamt 303.554,90 € gezahlt, davon 103.554,90 € Zinsen und 200.000 € Tilgung. In den ersten Jahren besteht der Großteil jeder Rate aus Zinsen; etwa ab der Hälfte der Laufzeit kehrt sich das Verhältnis um. Eine kürzere Laufzeit verändert das Ergebnis deutlich: Dieselbe Hypothek über 20 Jahre erhöht die Rate auf 1.109,20 € monatlich, senkt aber die Gesamtzinsen auf 66.206,85 € - eine Ersparnis von mehr als 37.000 € allein durch die kürzere Laufzeit.

Nominalzins (TIN) vs. effektiver Jahreszins (TAE): der Unterschied

Der Nominalzins (TIN) ist der Prozentsatz, der zur Berechnung der Rate verwendet wird, spiegelt aber nicht die tatsächlichen Kosten des Darlehens wider. Der effektive Jahreszins (TAE) tut dies, da er zusätzlich Gebühren (Bearbeitung, Schätzung) und andere Kosten der Finanzierung einbezieht und diese so ausweist, als wären sie Teil des Zinssatzes. Gesetzlich müssen alle Banken den effektiven Jahreszins zusammen mit dem Nominalzins in der Werbung und im vorvertraglichen Informationsblatt (FEIN) angeben, damit zwei Hypotheken mit demselben Nominalzins, aber unterschiedlichen Gebühren fair verglichen werden können. Eine Hypothek mit niedrigerem Nominalzins, aber hohen Gebühren kann am Ende einen höheren effektiven Jahreszins haben als eine andere mit etwas höherem Nominalzins, aber ohne Gebühren.

Fester vs. variabler Zinssatz

In Spanien gibt es hauptsächlich zwei Hypothekenarten: die Festzinshypothek, bei der die Rate über die gesamte Laufzeit gleich bleibt, und die variable Hypothek, die üblicherweise an den Euribor plus einen von der Bank festgelegten Aufschlag gekoppelt ist. Gemischte Hypotheken kombinieren beide Systeme: eine anfängliche Festzinsphase (meist 3 bis 10 Jahre), gefolgt von einer variablen Phase. Die Festzinshypothek bietet volle Planbarkeit der Rate, was besonders bei knappem Haushaltsbudget wertvoll ist; die variable Hypothek kann in Jahren mit niedrigem Euribor günstiger sein, verlagert aber das Risiko steigender Zinsen auf den Kreditnehmer, mit entsprechenden Auswirkungen auf die Rate nach jeder Anpassung.

Häufige Fehler

Ein häufiger Fehler ist es, Hypotheken nur anhand des Nominalzinses oder der monatlichen Rate zu vergleichen, ohne den effektiven Jahreszins oder die Gesamtlaufzeit zu prüfen, wodurch die tatsächliche Wirkung von Gebühren verborgen bleibt. Ein weiterer häufiger Fehler ist die Wahl der längstmöglichen Laufzeit, um die Rate zu minimieren, ohne zu berechnen, wie viel mehr insgesamt an Zinsen gezahlt wird, wie das Beispiel oben zeigt. Ebenso häufig werden gekoppelte Produkte (Hausrat- oder Lebensversicherung, Kreditkarten, Rentenpläne) übersehen, die manche Banken im Austausch für einen Zinsrabatt verlangen: Werden diese Produkte nicht wirklich benötigt, können sie am Ende mehr kosten als der gewährte Rabatt auf die Rate.

Vorzeitige Rückzahlung

Eine vorzeitige Tilgung reduziert die verbleibenden Gesamtzinsen, egal ob durch Verkürzung der Laufzeit (bei gleicher Rate) oder durch Senkung der Rate (bei gleicher Laufzeit); die erste Option spart in absoluten Zahlen mehr Zinsen, weil sie die Restschuld, auf die weiterhin Zinsen berechnet werden, früher senkt. Seit dem Gesetz 5/2019 ist die Vorfälligkeitsentschädigung gedeckelt: bei variablen Hypotheken maximal 0,25 % in den ersten 3 Jahren (danach 0 %); bei Festzinshypotheken bis zu 2 % in den ersten 10 Jahren und 1,5 % für die restliche Laufzeit, je nach Vertragsvereinbarung. Eine vorzeitige Tilgung von 10.000 € bei einer Festzinshypothek im ersten Jahr könnte beispielsweise eine Gebühr von bis zu 200 € (2 %) bedeuten - es lohnt sich, diese Kosten mit den tatsächlich gesparten Zinsen zu vergleichen, bevor man sich entscheidet.

Umschuldung: Vertrag ändern oder Bank wechseln

Passen die Hypothekenbedingungen nicht mehr, gibt es zwei Wege, sie zu ändern, ohne das Darlehen zu kündigen: die Novation, die die Bedingungen mit derselben Bank neu verhandelt (z. B. Wechsel von variabel zu fest, Laufzeitverlängerung, Entfernung gekoppelter Produkte), und die Umschuldung zu einer anderen Bank (Subrogation), die die Hypothek zu einem Institut mit besseren Konditionen überträgt. Beide Vorgänge verursachen Notar- und Verwaltungskosten, die in der Regel niedriger sind als bei einer neuen Hypothek, daher lohnt es sich zu berechnen, ob die Ersparnis bei Rate oder effektivem Jahreszins diese Kosten aufwiegt, bevor man den Vorgang startet.

Rechtlicher und steuerlicher Rahmen

Die Beleihungsquote (LTV, Loan to Value) misst, welchen Prozentsatz des Immobilienwerts das beantragte Darlehen ausmacht. Ein LTV unter 80 % sichert in der Regel bessere Konditionen, da das Risiko für die Bank geringer ist; wird diese Schwelle überschritten, sind meist Bürgen oder strengere Bedingungen erforderlich. Vor der Unterschrift lohnt es sich auch, die Kaufnebenkosten einzuplanen - Schätzung (300-600 €), Verwaltungsgebühren, Grundbucheintrag, Notar sowie Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer je nach Immobilientyp -, die üblicherweise weitere 10-12 % des Kaufpreises ausmachen, zusätzlich zu den 20 % Eigenkapital.

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Häufig gestellte Fragen