Calculadora de Rentabilidade de um Arrendamento

Verifique se um apartamento para arrendar é um bom investimento: rentabilidade bruta e líquida, cash flow mensal com crédito e rentabilidade sobre o dinheiro que coloca do seu bolso.

Compra

Impostos da compra e venda, notário, registo, despesas de processo e agência. Costumam somar entre 8 % e 12 % do preço, conforme o país e a região.

O que investe para deixar o imóvel pronto a arrendar.

Renda e despesas anuais

Meses sem inquilino ou com rendas em atraso. Um por ano é uma estimativa prudente para arrendamento de longa duração.

Reserva para avarias e desgaste. Entre 5 % e 10 % da renda recebida é habitual.

Se uma agência gere o arrendamento por si. Deixe 0 se o gerir pessoalmente.

Financiamento (opcional)

Deixe 0 se comprar a pronto.

Quando usar esta calculadora?

Use-a antes de fazer uma proposta por um imóvel para arrendar, para comparar várias casas ou para decidir se compensa mais pedir crédito ou comprar a pronto. A rentabilidade bruta que os portais anunciam divide apenas a renda pelo preço. Aqui vê também a rentabilidade líquida, depois de despesas, meses vazios e obras, e o que realmente entra na sua conta todos os meses quando há um crédito pelo meio.

Como se calcula

A rentabilidade bruta é a renda de doze meses dividida pelo preço de compra. Para a líquida parte-se da renda que realmente recebe, descontando os meses vazios, e subtraem-se as despesas anuais: condomínio, imposto sobre o imóvel, seguros, uma percentagem para manutenção e, se houver, a agência. Esse resultado divide-se por tudo o que o investimento custa: preço, despesas de compra e obras. Se houver crédito, calcula-se a prestação pelo sistema de amortização constante da prestação e subtrai-se ao resultado para obter o cash flow. A rentabilidade sobre o seu dinheiro divide esse cash flow pelo que colocou, e o último valor soma a parte da dívida amortizada no primeiro ano, porque esse dinheiro não é uma despesa: é património que ganha.

Exemplo prático

Um apartamento de 150.000 € com 15.000 € de despesas de compra e 5.000 € de obras arrenda-se por 800 € por mês. Com um mês vazio por ano, 600 € de condomínio, 400 € de imposto sobre o imóvel, 250 € de seguro e 5 % para manutenção, o resultado líquido é de 7.110 € por ano: uma rentabilidade bruta de 6,40 % e líquida de 4,18 %. Se for comprado com um crédito de 120.000 € a 3 % a 25 anos, a prestação é de 569,05 € por mês e o cash flow fica em cerca de 23 € mensais: apenas 0,56 % sobre os 50.000 € investidos. Mas nesse ano amortizam-se 3.273 € de dívida e, somando-os, a rentabilidade sobre o seu dinheiro sobe para 7,11 %.

E os impostos?

Todos os valores são antes do imposto sobre o rendimento, porque a tributação das rendas depende do país de residência e, por vezes, da região. Em muitos países podem deduzir-se as despesas, os juros do crédito e uma amortização do imóvel, e alguns aplicam reduções ao arrendamento para habitação permanente. Em Espanha, por exemplo, as rendas de habitação são tributadas no IRPF como rendimento de capital imobiliário e podem ter reduções entre 50 % e 90 %. Consulte as regras do seu país antes de comparar este investimento com outros que já mostram a rentabilidade depois de impostos.

Erros comuns

Os erros mais habituais: confiar na rentabilidade bruta do anúncio; esquecer as despesas de compra, que num imóvel de 150.000 € podem somar mais 15.000 €; supor que a casa estará arrendada os doze meses; não reservar dinheiro para reparações; e olhar apenas para o cash flow com crédito, que pode ser quase zero mesmo sendo um bom investimento porque todos os meses amortiza dívida. Também é um erro ignorar os impostos sobre o rendimento e a possível subida da taxa de juro num crédito variável.

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Perguntas frequentes

O que é uma boa rentabilidade para um arrendamento?

Depende da zona e do risco, mas como referência uma rentabilidade líquida de 4 % a 6 % antes de impostos é habitual no arrendamento de longa duração em grandes cidades, e um pouco mais onde os preços são baixos. Abaixo de 3 % líquidos, um fundo de índice ou um depósito costumam render algo parecido com muito menos trabalho.

Qual é a diferença entre rentabilidade bruta e líquida?

A bruta divide apenas a renda anual pelo preço de compra. A líquida subtrai as despesas anuais (condomínio, impostos sobre o imóvel, seguros, manutenção, meses vazios) e divide por tudo o que foi investido, incluindo despesas de compra e obras. A líquida costuma ser entre 1,5 e 3 pontos mais baixa.

É melhor comprar com crédito ou a pronto?

Com crédito coloca menos dinheiro e, se a renda cobrir a prestação, o efeito de alavancagem pode aumentar a rentabilidade do seu dinheiro. Mas o cash flow desce, assume o risco da taxa de juro e um período sem inquilino é pago por si. A pronto a rentabilidade é mais baixa mas estável.

O que é o cash flow de um arrendamento?

É o dinheiro que lhe sobra todos os meses depois de receber a renda e pagar todas as despesas, incluindo a prestação do crédito. Um cash flow positivo significa que o imóvel se paga sozinho; um negativo, que tem de pôr dinheiro todos os meses, mesmo estando ao mesmo tempo a amortizar dívida.

Porque se soma o capital amortizado à rentabilidade?

Porque a parte da prestação que devolve o empréstimo não é uma despesa: reduz a sua dívida e aumenta a parte do imóvel que é sua. Por isso um investimento com cash flow quase nulo pode ter uma rentabilidade razoável se todos os anos amortizar uma boa parte do crédito.

Quantos meses vazio devo considerar?

Para um arrendamento de longa duração numa zona com procura, um por ano é uma estimativa prudente: cobre mudanças de inquilino, pequenas obras e algum atraso no pagamento. Em zonas com menos procura ou muita rotação de inquilinos, considere dois ou três.