Calculadora de custos de compra de casa em Espanha
Calcula quanto vais pagar de impostos e despesas ao comprar casa em Espanha, consoante a região e se é usada ou nova.
Resultados
Custos totais da compra
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Custos em % do preço
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Impostos
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ITP (imposto de transmissão)
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IVA
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AJD (imposto do selo)
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Notário, registo, gestoría e avaliação
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Custo total (preço + custos)
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Poupança necessária
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Com crédito, os bancos costumam financiar no máximo 80% do preço: os restantes 20% e todos os custos saem das tuas poupanças.
Usada: ITP = preço × taxa da região (ou a sua escala por escalões). Nova: IVA (10%, IGIC 7% nas Canárias) + AJD = preço × taxa de AJD. Custos totais = impostos + notário + registo + gestoría + avaliação.
Quando usar esta calculadora?
Usa-a antes de procurar casa ou de pedir o crédito, para saberes quanto dinheiro precisas de ter poupado além da entrada. Os custos de compra costumam somar entre 7% e 12% do preço e não podem ser financiados pelo crédito, por isso são o motivo mais comum para uma compra se atrasar.
ITP e AJD por região
| Região (comunidade autónoma) | ITP | AJD (casa nova) | ITP de uma casa de 250.000 € |
|---|---|---|---|
| Andaluzia | 7 % | 1,2 % | 17 500 € |
| Aragão | 8–10 % | 1,5 % | 20 000 € |
| Astúrias | 8–10 % | 1,2 % | 20 000 € |
| Ilhas Baleares | 8–13 % | 1,5 % | 20 000 € |
| Ilhas Canárias | 6,5 % | 0,75 % | 16 250 € |
| Cantábria | 9 % | 1,5 % | 22 500 € |
| Castela-Mancha | 9 % | 1,5 % | 22 500 € |
| Castela e Leão | 8–10 % | 1,5 % | 20 000 € |
| Catalunha | 10–13 % | 1,5 % | 25 000 € |
| Estremadura | 8–11 % | 1,5 % | 20 000 € |
| Galiza | 8 % | 1,5 % | 20 000 € |
| Madrid | 6 % | 0,75 % | 15 000 € |
| Múrcia | 7,75 % | 1,5 % | 19 375 € |
| La Rioja | 7 % | 1 % | 17 500 € |
| Comunidade Valenciana | 9–11 % | 1,4 % | 22 500 € |
Fonte: Ministério das Finanças espanhol, "Tributación Autonómica. Medidas 2026" (atualizado a 23/09/2026). Taxas gerais; muitas regiões têm taxas reduzidas para jovens, famílias numerosas ou casas mais baratas.
Como se calcula
Se a casa é usada, pagas o imposto sobre transmissões patrimoniais (ITP) à taxa da tua região: umas aplicam uma taxa única e outras uma escala que sobe com o preço. Se é nova e a compras a um promotor, pagas IVA de 10% (IGIC de 7% nas Canárias) mais o imposto do selo (AJD). Somam-se o notário, o registo predial, a gestoría e, com crédito, a avaliação.
Exemplo prático
Compras um apartamento usado de 250.000 € em Madrid com crédito. O ITP é de 6%: 15.000 €. Com notário (900 €), registo (500 €), gestoría (400 €) e avaliação (400 €), os custos somam 17.200 €, 6,88% do preço. Se o banco financiar 80%, precisas de 67.200 € poupados: 50.000 € de entrada mais os custos. O mesmo apartamento na Catalunha pagaria 25.000 € de ITP.
Contexto legal e fiscal
O ITP e o AJD são impostos estatais cedidos às regiões, que fixam as suas próprias taxas (Real Decreto Legislativo 1/1993 e Lei 22/2009). A casa nova paga IVA à taxa reduzida de 10% (artigo 91 da lei do IVA). Desde a Lei 5/2019 de crédito imobiliário, o banco paga o notário, o registo e a gestoría da escritura de hipoteca, e desde o Real Decreto-lei 17/2018 também o AJD da hipoteca; ao comprador ficam os da compra e venda e a avaliação.
Erros comuns
Erros frequentes: contar só com a entrada e esquecer os custos; pensar que o crédito cobre os impostos (não cobre); aplicar o ITP ao preço quando as Finanças usam o valor de referência do Cadastro se for maior; e não perguntar pelas taxas reduzidas da tua região. Os não residentes pagam as mesmas taxas.
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Perguntas frequentes
Quanto custam as despesas de comprar casa em Espanha?
Entre 7% e 12% do preço, consoante a região e se é nova ou usada. Num apartamento usado de 250.000 € vão de cerca de 17.200 € em Madrid (ITP de 6%) a mais de 27.000 € na Catalunha (10%).
Que região tem o ITP mais baixo?
Entre as regiões de regime comum, Madrid com 6%, seguida das Canárias (6,5%), Andaluzia e La Rioja (7%). As mais caras para uma casa de preço médio são a Catalunha (10%) e a Cantábria, Castela-Mancha e a Comunidade Valenciana (9%). O País Basco e Navarra têm taxas próprias.
Sobre que valor se paga o ITP?
Sobre o maior de dois: o preço da escritura ou o valor de referência do Cadastro. Se pagares menos do que o valor de referência, as Finanças cobram o ITP sobre esse valor. Podes consultá-lo gratuitamente no site do Catastro.
Que impostos se pagam numa casa nova em Espanha?
IVA de 10% do preço (4% em algumas habitações sociais), ou IGIC nas Canárias, mais o AJD da escritura, entre 0,75% e 1,5% consoante a região. Não se paga ITP.
Os custos de compra podem entrar no crédito?
Normalmente não: os bancos financiam até 80% do preço ou do valor de avaliação, o menor dos dois, e os custos saem das tuas poupanças. A não residentes costumam oferecer 60-70%.
Quem paga as despesas do crédito à habitação?
Desde 2019, o banco paga o notário, o registo, a gestoría e o AJD da escritura de hipoteca. Tu pagas a avaliação e as cópias que pedires, além de todos os custos da escritura de compra e venda.