Rechner für Kaufnebenkosten in Spanien
Berechnen Sie, wie viel Steuern und Gebühren beim Kauf einer Immobilie in Spanien anfallen – je nach Region und je nachdem, ob es sich um eine Bestands- oder Neubauimmobilie handelt.
Ergebnisse
Kaufnebenkosten gesamt
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Nebenkosten in % des Preises
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Steuern
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ITP (Grunderwerbsteuer)
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MwSt.
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AJD (Stempelsteuer)
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Notar, Grundbuch, Gestoría und Gutachten
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Gesamtkosten (Preis + Nebenkosten)
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Benötigtes Eigenkapital
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Mit Hypothek finanzieren Banken meist höchstens 80 % des Preises: Die übrigen 20 % und alle Nebenkosten kommen aus Ihren Ersparnissen.
Bestand: ITP = Preis × Satz Ihrer Region (oder deren Stufentarif). Neubau: MwSt. (10 %, IGIC 7 % auf den Kanaren) + AJD = Preis × AJD-Satz. Nebenkosten gesamt = Steuern + Notar + Grundbuch + Gestoría + Gutachten.
Wann sollten Sie diesen Rechner verwenden?
Nutzen Sie ihn, bevor Sie Wohnungen besichtigen oder eine Hypothek beantragen, um zu wissen, wie viel Sie zusätzlich zur Anzahlung angespart haben müssen. Die Kaufnebenkosten betragen meist 7 % bis 12 % des Preises und lassen sich nicht über die Hypothek finanzieren – der häufigste Grund, warum sich ein Kauf verzögert.
ITP und AJD nach Region
| Region (autonome Gemeinschaft) | ITP | AJD (Neubau) | ITP bei einer Immobilie für 250.000 € |
|---|---|---|---|
| Andalusien | 7 % | 1,2 % | 17.500 € |
| Aragonien | 8–10 % | 1,5 % | 20.000 € |
| Asturien | 8–10 % | 1,2 % | 20.000 € |
| Balearen | 8–13 % | 1,5 % | 20.000 € |
| Kanarische Inseln | 6,5 % | 0,75 % | 16.250 € |
| Kantabrien | 9 % | 1,5 % | 22.500 € |
| Kastilien-La Mancha | 9 % | 1,5 % | 22.500 € |
| Kastilien-León | 8–10 % | 1,5 % | 20.000 € |
| Katalonien | 10–13 % | 1,5 % | 25.000 € |
| Extremadura | 8–11 % | 1,5 % | 20.000 € |
| Galicien | 8 % | 1,5 % | 20.000 € |
| Madrid | 6 % | 0,75 % | 15.000 € |
| Murcia | 7,75 % | 1,5 % | 19.375 € |
| La Rioja | 7 % | 1 % | 17.500 € |
| Valencianische Gemeinschaft | 9–11 % | 1,4 % | 22.500 € |
Quelle: Spanisches Finanzministerium, „Tributación Autonómica. Medidas 2026" (Stand 23.09.2026). Allgemeine Sätze; viele Regionen haben ermäßigte Sätze für junge Käufer, kinderreiche Familien oder günstige Wohnungen.
Wie wird es berechnet
Bei einer Bestandsimmobilie zahlen Sie die Grunderwerbsteuer (ITP) zum Satz Ihrer Region: Manche wenden einen einheitlichen Satz an, andere einen Stufentarif, der mit dem Preis steigt. Bei einem Neubau vom Bauträger zahlen Sie 10 % MwSt. (7 % IGIC auf den Kanaren) plus Stempelsteuer (AJD). Hinzu kommen Notar, Grundbuch, Gestoría und bei einer Hypothek das Wertgutachten.
Praktisches Beispiel
Sie kaufen eine Bestandswohnung für 250.000 € in Madrid mit Hypothek. Die ITP beträgt 6 %: 15.000 €. Mit Notar (900 €), Grundbuch (500 €), Gestoría (400 €) und Gutachten (400 €) ergeben sich 17.200 € Nebenkosten, 6,88 % des Preises. Finanziert die Bank 80 %, brauchen Sie 67.200 € Eigenkapital: 50.000 € Anzahlung plus Nebenkosten. Dieselbe Wohnung in Katalonien kostete 25.000 € ITP.
Rechtlicher und steuerlicher Rahmen
ITP und AJD sind staatliche Steuern, deren Sätze die Regionen selbst festlegen (Königliches Gesetzesdekret 1/1993 und Gesetz 22/2009). Neubauten unterliegen dem ermäßigten MwSt.-Satz von 10 % (Art. 91 MwSt.-Gesetz). Seit dem Immobilienkreditgesetz 5/2019 zahlt die Bank Notar, Grundbuch und Gestoría der Hypothekenurkunde, seit dem Gesetzesdekret 17/2018 auch die AJD der Hypothek; der Käufer trägt die Kosten der Kaufurkunde und das Gutachten.
Häufige Fehler
Häufige Fehler: nur die Anzahlung einplanen und die Nebenkosten vergessen; annehmen, die Hypothek decke die Steuern (tut sie nicht); die ITP auf den Preis anwenden, obwohl das Finanzamt den höheren Katasterreferenzwert ansetzt; und nicht nach ermäßigten Sätzen der eigenen Region fragen. Nichtresidenten zahlen dieselben Sätze.
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Häufig gestellte Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Spanien?
Zwischen 7 % und 12 % des Preises, je nach Region und ob Neubau oder Bestand. Bei einer Bestandswohnung für 250.000 € reichen sie von etwa 17.200 € in Madrid (6 % ITP) bis über 27.000 € in Katalonien (10 %).
Welche Region hat die niedrigste ITP?
Unter den Regionen des allgemeinen Systems Madrid mit 6 %, gefolgt von den Kanaren (6,5 %), Andalusien und La Rioja (7 %). Am teuersten für eine durchschnittliche Wohnung sind Katalonien (10 %) sowie Kantabrien, Kastilien-La Mancha und Valencia (9 %). Das Baskenland und Navarra legen eigene Sätze fest.
Auf welchen Wert wird die ITP berechnet?
Auf den höheren von zwei Werten: den Kaufpreis laut Urkunde oder den Referenzwert des Katasters. Zahlen Sie weniger als den Referenzwert, berechnet das Finanzamt die ITP auf diesen Wert. Er lässt sich kostenlos auf der Website des Catastro abfragen.
Welche Steuern fallen beim Kauf eines Neubaus an?
10 % MwSt. auf den Preis (4 % bei bestimmten Sozialwohnungen) bzw. IGIC auf den Kanaren, dazu die AJD auf die Urkunde, je nach Region zwischen 0,75 % und 1,5 %. ITP fällt nicht an.
Lassen sich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
In der Regel nicht: Banken finanzieren bis zu 80 % des Preises oder Gutachtenwerts, je nachdem, welcher niedriger ist; die Nebenkosten kommen aus Ihren Ersparnissen. Nichtresidenten erhalten oft nur 60–70 %.
Wer zahlt die Kosten der Hypothek?
Seit 2019 zahlt die Bank Notar, Grundbuch, Gestoría und AJD der Hypothekenurkunde. Sie zahlen das Gutachten und gewünschte Abschriften sowie alle Kosten der Kaufurkunde.