Calcolatore aggiornamento affitto in Spagna (IRAV e IPC)
Scopri quanto può aumentare il tuo affitto in Spagna alla prossima scadenza annuale, con gli ultimi IRAV e IPC pubblicati dall'INE e i limiti di legge in vigore.
Risultati
Nuovo canone mensile
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Aumento applicato
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Aumento al mese
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Aumento all'anno
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Canone se si applicasse tutto l'IPC
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Risparmio annuo rispetto all'IPC
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L'indice del tuo contratto supera l'IRAV, quindi l'aumento è limitato all'IRAV.
Senza un nuovo accordo, il RDL 29/2026 limita l'aumento al 2% fino al 31/12/2027.
Se il tuo canone supera l'indice di riferimento dei prezzi della tua zona sotto pressione, non si può applicare alcun aumento fino al 31/12/2027.
Nuovo canone = canone attuale × (1 + aumento / 100), dove aumento = indice concordato, con l'IRAV del mese di riferimento come massimo e, senza nuovo accordo, al massimo il 2% fino al 31/12/2027.
Quando usare questo calcolatore?
Usalo quando si avvicina l'anniversario del contratto d'affitto e il proprietario ti comunica un aumento, o se sei proprietario e vuoi sapere di quanto puoi aggiornare il canone senza superare il limite di legge. È utile soprattutto ora che IPC e IRAV si sono allontanati molto: applicare l'uno o l'altro può valere centinaia di euro l'anno.
IRAV e IPC: ultimi mesi pubblicati dall'INE
| Mese | IRAV | IPC | Differenza annua su un affitto di 1.000 € |
|---|---|---|---|
| settembre 2026 | 2,54 % | 4,9 % | 283,20 € |
| agosto 2026 | 2,47 % | 4,3 % | 219,60 € |
| luglio 2026 | 2,49 % | 3,6 % | 133,20 € |
| giugno 2026 | 2,44 % | 3,2 % | 91,20 € |
| maggio 2026 | 2,48 % | 3,2 % | 86,40 € |
| aprile 2026 | 2,4 % | 3,2 % | 96,00 € |
| marzo 2026 | 2,47 % | 3,4 % | 111,60 € |
| febbraio 2026 | 2,16 % | 2,3 % | 16,80 € |
| gennaio 2026 | 2,14 % | 2,3 % | 19,20 € |
| dicembre 2025 | 2,32 % | 2,9 % | 69,60 € |
| novembre 2025 | 2,29 % | 3,0 % | 85,20 € |
Fonte: INE, variazione annua dell'IRAV e dell'IPC generale. L'ultima colonna indica quanto pagheresti in più in un anno con l'IPC rispetto all'IRAV.
Come si calcola
Si parte dall'indice previsto dal contratto (IPC, IRAV o percentuale fissa) e si prende l'ultimo valore pubblicato dall'INE alla data di aggiornamento. Quella percentuale non può mai superare l'IRAV, che fa da tetto. Inoltre, per gli aggiornamenti tra l'8 ottobre 2026 e il 31 dicembre 2027, senza un nuovo accordo con il proprietario l'aumento non può superare il 2%, ed è dello 0% se il canone supera l'indice di riferimento dei prezzi di una zona sotto pressione.
Esempio pratico
Paghi 900 € al mese, il contratto si aggiorna con l'IPC e l'anniversario cade a novembre 2026. L'ultimo dato pubblicato è quello di settembre: IPC 4,9% e IRAV 2,54%. Senza un nuovo accordo, l'aumento è del 2%: passi a 918 € (18 € in più al mese, 216 € l'anno). Con tutto l'IPC avresti pagato 944,10 €, quindi risparmi 313,20 € l'anno. Con un nuovo accordo, il massimo sarebbe l'IRAV: 922,86 €.
Contesto legale e fiscale
L'articolo 18 della legge spagnola sulle locazioni urbane (LAU), nel testo del Regio decreto-legge 29/2026 (in vigore dall'8 ottobre 2026), stabilisce che senza clausola concordata non c'è aggiornamento e che l'aumento non può mai superare l'IRAV, pubblicato ogni mese dall'INE. Prima, quel tetto valeva solo per i contratti firmati dal 26 maggio 2023 (legge 12/2023). Il limite straordinario del 2% è nella sesta disposizione finale. Il decreto deve essere convalidato dalla Deputazione permanente del Congresso; in caso contrario tornerebbero le regole precedenti.
Errori comuni
Errori frequenti: usare l'IPC del mese sbagliato (vale l'ultimo pubblicato alla data di aggiornamento, non quello del mese dell'anniversario); aumentare il canone senza clausola di aggiornamento nel contratto; aggiornare in una data diversa dall'anniversario; e non comunicarlo per iscritto. Il proprietario non può nemmeno addebitare spese non previste dal contratto né, dal RDL 29/2026, l'IBI (imposta sugli immobili).
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Domande frequenti
Di quanto può aumentare il mio affitto in Spagna quest'anno?
Dipende dal contratto, ma ci sono due tetti. L'aumento non può mai superare l'IRAV (2,54% a settembre 2026). E se l'aggiornamento cade tra l'8/10/2026 e il 31/12/2027 senza un nuovo accordo con il proprietario, il massimo è il 2%. Se il contratto non ha una clausola di aggiornamento, il canone non può aumentare affatto.
Che cos'è l'IRAV e in cosa differisce dall'IPC?
L'IRAV (indice di riferimento per l'aggiornamento annuale dei contratti di locazione abitativa) è pubblicato dall'INE dalla fine del 2024 per limitare gli aumenti degli affitti. Si basa sull'IPC e sull'inflazione di fondo ma ne attenua i picchi, per questo di solito è più basso: a settembre 2026 era al 2,54% contro il 4,9% dell'IPC.
Il mio contratto prevede l'aggiornamento all'IPC. Possono applicarmi tutto l'IPC?
No, finché è in vigore il RDL 29/2026: l'IRAV è il massimo per qualsiasi contratto, anche se indica l'IPC. Se il decreto non venisse convalidato, ai contratti firmati prima del 26/05/2023 tornerebbe ad applicarsi l'IPC concordato; ai successivi resterebbe il tetto dell'IRAV.
Cosa succede se il contratto non ha una clausola di aggiornamento?
Il canone non si aggiorna: il proprietario non può aumentarlo fino alla fine del contratto o alla firma di uno nuovo. Se la clausola prevede l'aggiornamento senza indicare l'indice, si applica l'IRAV.
Cosa succede se il Congresso non convalida il RDL 29/2026?
Un regio decreto-legge va convalidato entro 30 giorni. Se viene respinto smette di applicarsi: sparisce il tetto straordinario del 2% e l'IRAV torna a limitare solo i contratti firmati dal 26/05/2023. Aggiorneremo il calcolatore appena ci sarà il voto.
Come e quando il proprietario deve comunicare l'aumento?
Il canone si può aggiornare solo alla data in cui si compie ogni anno di contratto. Il proprietario deve comunicartelo per iscritto indicando la percentuale applicata, e il nuovo canone si paga dal mese successivo alla comunicazione. Puoi chiedere il certificato dell'INE con l'indice usato.