È probabilmente il dibattito finanziario più ricorrente tra chi ha tra i trenta e i quarant'anni in Spagna. E quasi sempre viene affrontato con argomenti emotivi ("comprare è buttare via i soldi in affitto" oppure "comprare ti lega per tutta la vita") invece che con i numeri. La realtà è che la risposta corretta dipende da variabili molto concrete di ogni situazione, non da una regola generale.
Perché "affittare è buttare via i soldi" è una semplificazione
È vero che affittare non genera patrimonio. Ma nemmeno comprare è gratis: oltre al mutuo, implica un anticipo di risparmi che non è più disponibile per altro, spese di acquisto che si aggirano sul 10-12% del prezzo dell'immobile, e il costo opportunità di quel denaro se fosse stato investito diversamente. Confrontare solo "rata del mutuo vs. affitto mensile" ignora metà dell'equazione.
Le spese d'acquisto che quasi nessuno considera all'inizio
Quando qualcuno calcola se gli conviene comprare, di solito guarda solo al prezzo dell'immobile e alla rata mensile risultante. Ma l'esborso reale include:
- Imposta di Trasferimento (ITP) per gli immobili usati, oppure IVA + imposta di bollo (AJD) per gli immobili nuovi: tra il 6% e il 10% a seconda della regione.
- Notaio e registro immobiliare: solitamente tra l'1% e l'1,5% del prezzo.
- Agenzia pratiche: solitamente qualche centinaio di euro.
- Perizia, richiesta dalla banca per concedere il mutuo.
Nel complesso, queste spese si aggirano solitamente sul 10-12% del prezzo di acquisto, oltre all'anticipo richiesto dalla banca (di norma un altro 20% se vuoi evitare condizioni peggiori).
L'orizzonte temporale cambia quasi tutto
La variabile più determinante non è il prezzo dell'immobile né il tasso del mutuo: è per quanti anni resterai. Le spese di acquisto sono un costo fisso pagato una sola volta, quindi più a lungo resti nell'immobile, più questo costo iniziale si diluisce negli anni di utilizzo. Comprare per restare 3 anni raramente conviene rispetto ad affittare; comprare per restare 15 anni quasi sempre sì, a meno che il mercato locale non sia particolarmente gonfiato.
La rivalutazione è l'incognita più difficile da indovinare
Qualsiasi confronto tra affittare e comprare deve ipotizzare quanto si rivaluterà l'immobile, e questa è proprio la variabile più imprevedibile. Un 2% annuo di rivalutazione è un'ipotesi conservativa ragionevole per il mercato spagnolo nel suo insieme nel lungo periodo, ma la realtà varia enormemente a seconda della zona: ci sono quartieri che si sono rivalutati molto oltre la media e altri che ristagnano da anni o sono addirittura in calo.
Ciò che puoi effettivamente controllare: fare il confronto con i tuoi numeri
Invece di affidarsi a una regola generale, la cosa più utile è inserire i propri dati: il prezzo reale dell'immobile che ti interessa, l'affitto equivalente nella stessa zona, il tasso di interesse offerto dalla banca e per quanti anni intendi restare. Con questi dati concreti, il confronto smette di essere una questione di opinione.
Confronta il tuo caso concreto
Il nostro calcolatore affittare vs comprare ti permette di inserire il prezzo dell'immobile, l'affitto equivalente, le spese di acquisto e il tuo orizzonte temporale, restituendoti il costo netto stimato di ciascuna opzione, così puoi decidere con i dati e non solo con l'istinto.