Es ist wahrscheinlich die häufigste Finanzdebatte unter Menschen um die dreißig oder vierzig in Spanien. Und fast immer wird sie mit emotionalen Argumenten geführt ("Miete zahlen ist Geld zum Fenster hinauswerfen" oder "Kaufen bindet dich fürs Leben") statt mit Zahlen. Die Realität ist, dass die richtige Antwort von sehr konkreten Variablen jeder Situation abhängt, nicht von einer allgemeinen Regel.
Warum "Mieten ist Geld verschwenden" eine Vereinfachung ist
Es stimmt, dass Mieten kein Vermögen aufbaut. Aber Kaufen ist auch nicht kostenlos: Neben der Hypothek bedeutet es eine Ersparnis-Einlage, die für andere Dinge nicht mehr verfügbar ist, Kaufnebenkosten von etwa 10-12% des Immobilienpreises, und die Opportunitätskosten dieses Geldes, wenn es anders investiert worden wäre. Nur "Hypothekenrate vs. monatliche Miete" zu vergleichen ignoriert die halbe Gleichung.
Die Kaufkosten, die fast niemand am Anfang bedenkt
Wenn jemand berechnet, ob sich der Kauf lohnt, schaut er meist nur auf den Immobilienpreis und die resultierende monatliche Rate. Aber die tatsächlichen Ausgaben umfassen:
- Grunderwerbsteuer bei Bestandsimmobilien, oder Mehrwertsteuer + Stempelsteuer bei Neubauten: zwischen 6% und 10% je nach Region.
- Notar und Grundbuchamt: normalerweise zwischen 1% und 1,5% des Preises.
- Verwaltungsgebühren: üblicherweise ein paar hundert Euro.
- Gutachten, das die Bank für die Hypothekenvergabe verlangt.
Insgesamt belaufen sich diese Kosten meist auf 10-12% des Kaufpreises, zusätzlich zur Anzahlung, die die Bank verlangt (normalerweise weitere 20%, wenn du schlechtere Konditionen vermeiden willst).
Der Zeithorizont verändert fast alles
Die entscheidendste Variable ist weder der Immobilienpreis noch der Hypothekenzins: Es ist, wie viele Jahre du bleiben wirst. Die Kaufnebenkosten sind eine einmalige feste Ausgabe, sodass sich diese Anfangskosten umso mehr über die Nutzungsjahre verteilen, je länger du in der Immobilie bleibst. Für 3 Jahre zu kaufen lohnt sich selten gegenüber Mieten; für 15 Jahre zu kaufen lohnt sich fast immer, außer der lokale Markt ist besonders überhitzt.
Die Wertsteigerung ist die schwierigste Unbekannte
Jeder Vergleich zwischen Mieten und Kaufen muss annehmen, wie sehr sich die Immobilie im Wert steigern wird, und genau das ist die unvorhersehbarste Variable. Eine jährliche Wertsteigerung von 2% ist eine vernünftige, konservative Annahme für den spanischen Markt insgesamt auf lange Sicht, aber die Realität variiert stark je nach Gegend: Es gibt Viertel, die sich weit über dem Durchschnitt entwickelt haben, und andere, die seit Jahren stagnieren oder sogar an Wert verlieren.
Was du tatsächlich kontrollieren kannst: den Vergleich mit deinen eigenen Zahlen machen
Statt sich auf eine allgemeine Regel zu verlassen, ist es am nützlichsten, deine eigenen Daten einzugeben: den tatsächlichen Preis der Immobilie, die dich interessiert, die vergleichbare Miete in derselben Gegend, den Zinssatz, den dir die Bank anbietet, und wie viele Jahre du zu bleiben planst. Mit diesen konkreten Daten hört der Vergleich auf, eine Meinungsfrage zu sein.
Vergleiche deinen konkreten Fall
Mit unserem Rechner zum Vergleich von Mieten und Kaufen kannst du den Immobilienpreis, die vergleichbare Miete, die Kaufnebenkosten und deinen Zeithorizont eingeben, und erhältst die geschätzten Nettokosten jeder Option, damit du mit Daten statt nur mit Bauchgefühl entscheiden kannst.