És probablement el debat financer més recurrent entre qui ronda els trenta o quaranta anys a Espanya. I gairebé sempre s'aborda amb arguments emocionals ("comprar és llençar els diners al lloguer" o "comprar et lliga de per vida") en lloc de amb números. La realitat és que la resposta correcta depèn de variables molt concretes de cada situació, no d'una regla general.
Per què "llogar és llençar els diners" és una simplificació
És cert que llogar no genera patrimoni. Però comprar tampoc és gratis: a més de la hipoteca, implica una entrada d'estalvis que deixa d'estar disponible per a altres coses, unes despeses de compra que ronden el 10-12% del preu de l'habitatge, i el cost d'oportunitat d'aquests diners si s'haguessin invertit d'una altra manera. Comparar només "quota d'hipoteca vs. lloguer mensual" ignora la meitat de l'equació.
Les despeses de comprar que gairebé ningú té en compte al principi
Quan algú calcula si li compensa comprar, sol fixar-se només en el preu de l'habitatge i la quota mensual resultant. Però el desemborsament real inclou:
- Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) en habitatge de segona mà, o IVA + Actes Jurídics Documentats (AJD) en habitatge nou: entre el 6% i el 10% segons la comunitat autònoma.
- Notaria i registre de la propietat: normalment entre l'1% i l'1,5% del preu.
- Gestoria: uns quants centenars d'euros habitualment.
- Taxació, exigida pel banc per concedir la hipoteca.
En conjunt, aquestes despeses solen rondar el 10-12% del preu de compra, a sobre de l'entrada que exigeix el banc (normalment un 20% addicional si vols evitar condicions pitjors).
L'horitzó temporal ho canvia gairebé tot
La variable més determinant no és el preu de l'habitatge ni el tipus d'interès de la hipoteca: és quants anys hi restaràs. Les despeses de compra són un cost fix que es paga una sola vegada, així que com més temps romanguis a l'habitatge, més es dilueix aquest cost inicial entre els anys d'ús. Comprar per quedar-t'hi 3 anys rarament compensa davant de llogar; comprar per quedar-t'hi 15 anys, gairebé sempre sí, llevat que el mercat de la zona estigui especialment inflat.
La revaloració és la incògnita més difícil d'encertar
Qualsevol comparació entre llogar i comprar necessita assumir quant es revalorarà l'habitatge, i aquesta és precisament la variable més imprevisible. Un 2% anual de revaloració és una hipòtesi conservadora raonable en el conjunt del mercat espanyol a llarg termini, però la realitat varia enormement segons la zona: hi ha barris que s'han revalorat molt per sobre de la mitjana i altres que porten anys estancats o fins i tot a la baixa.
El que sí que pots controlar: fer la comparació amb les teves pròpies dades
En lloc de dependre d'una regla general, el més útil és introduir les teves pròpies dades: el preu real de l'habitatge que t'interessa, el lloguer equivalent a la mateixa zona, el tipus d'interès que t'ofereix el banc i quants anys tens intenció de quedar-t'hi. Amb aquestes dades concretes, la comparació deixa de ser una qüestió d'opinió.
Compara el teu cas concret
La nostra calculadora de lloguer vs. comprar et permet introduir el preu de l'habitatge, el lloguer equivalent, les despeses de compra i el teu horitzó temporal, i et retorna el cost net estimat de cada opció perquè decideixis amb dades i no només amb intuïció.