⚠️ Avvertenza: Dati storici orientativi. Ogni situazione è unica.
Mio padre comprò casa a Roma nel 1985.
Prezzo: ~70.000 € (a prezzi odierni) Stipendio annuale: ~12.000 € (a prezzi odierni)
Relazione: 6 anni di stipendio.
40 anni fa, una casa costava 6 anni di stipendio medio a Roma.
Oggi una casa a Roma costa 15-18 anni di stipendio medio.
Quando cambio? E più importante: Quando era "possibile" comprare?
Ho rivisto i dati storici di Immobiliare.it, ISTAT, e studi dell'Università della Cattolica. E la risposta è scomoda.
Il momento in cui era "quasi possibile"
Tra 2000-2010, la relazione prezzo/stipendio in Italia era tra 5-7 anni.
2000-2003 (il vero prezzo giusto):
- Roma: 3-4 anni di stipendio
- Milano: 4-5 anni di stipendio
2004-2007 (bolla, ma ancora dentro il "razionale"):
- Roma: 7-8 anni di stipendio
- Milano: 7-8 anni di stipendio
2008-2010 (crash, i prezzi scendono):
- Roma: 6-7 anni di stipendio
- Milano: 6-7 anni di stipendio
In questi 10 anni, se avevi:
- Risparmi iniziali (30.000 €)
- Stipendio medio (20.000-25.000 €/anno)
- Mutuo a 20 anni
- Pazienza
Potavi comprare una casa di 100-150k € e stare "ragionevolmente" comodo.
Adesso, nel 2024:
- Roma: 15-18 anni di stipendio
- Milano: 14-16 anni di stipendio
Cosa significa questo
Se guadagni 25.000 € all'anno, la relazione di 6 anni significa:
- Prezzo della casa: 150.000 €
- Anticipo (20%): 30.000 €
- Mutuo: 120.000 € a 20 anni = 600 €/mese
- Altri costi (tasse, manutenzione): 150-200 €/mese
- Totale: ~800 €/mese
È una quota ragionevole (30% del tuo stipendio netto).
Adesso, con relazione di 16 anni:
- Prezzo della casa: 400.000 €
- Anticipo (20%): 80.000 €
- Mutuo: 320.000 € a 20 anni = 1.600 €/mese
- Altri costi: 300-400 €/mese
- Totale: ~2.000 €/mese
È il 60% del tuo stipendio netto. Non è sostenibile.
Per che fosse "supportabile" (30% di stipendio), avresti bisogno di:
- Guadagnare 65-70k € annuali (top 20% dell'Italia)
- O risparmiare 160.000 € di anticipo (quello che ci vuole 10 anni da risparmiatore estremo)
- O entrambi
Cioè: Comprare è possibile, ma solo per gente con stipendi alti o eredità.
Quando ogni generazione poteva comprare
Generazione X (nati 1960-1980)
Miglior momento: 2000-2007
Età nel 2000: 20-40 anni Momento ideale: 25-35 anni
Compravano case di 120-180k € con anticipo di 25-30k € (risparmiati in 3-5 anni di lavoro). Mutuo a 20 anni. Pagavano 400-600 €/mese.
Oggi queste case valgono 500-700k €.
Guadagno: 300-400k € di apprezzamento + risparmio di 30 anni di affitto = 600-700k € di valore.
Non guadagnarono perché intelligenti. Guadagnarono perché comprarono nel momento giusto.
Millennials (nati 1980-2000)
Miglior momento (perso): 2008-2012
Età nel 2008: 8-28 anni Momento ideale: 25+ anni
Alcuni Millennial più anziani comprarono case nel 2010-2012 (minimo post-crisi) per 150k €. Oggi valgono 400-500k €.
I Millennial più giovani? Quando ebbero 25 anni (2012-2018), i prezzi stavano già salendo.
Adesso (2024), se comprassero, pagherebbe ai massimi storici.
Guadagno atteso: Minimo. Possibile perdita in cali ciclici.
Gen Z (nati 2000+)
Miglior momento (non esiste):
Con 20-25 anni nel 2024, sta considerando di comprare con prezzi 15-18× stipendio.
Quando sarà "possibile"?
Opzioni:
- I prezzi scendono (recessione, crash, crisi)
- Gli stipendi salgono 5-10× (molto poco probabile)
- La gente crede che sia possibile, ma davvero ha bisogno di eredità o risparmi di 20 anni
La maggior parte della Gen Z che compra casa lo farà con soldi di eredità dei genitori (che comprarono nel 2000-2010).
Cioè: Gen Z "comprerà" usando il patrimonio accumulato dai genitori.
Come sappiamo se è momento di comprare
Regola semplice: Prezzo / stipendio annuale
- Meno di 5 anni: Super economico, è un'offerta
- 5-7 anni: Ragionevole, considererei di comprare
- 8-10 anni: Caro, ma possibile se i risparmi sono sufficienti
- 10-15 anni: Molto caro, solo con eredità o stipendio altissimo
- 15+: Bolla. Aspettare una caduta è più sensato
L'Italia è in 15-18 anni nelle grandi città. È il massimo storico.
Significa che non dovrebbe comprare? Non necessariamente. Se:
- Il tuo orizzonte è 20+ anni
- Una caduta del 20-30% non ti affetta
- Hai anticipo sufficiente
Allora compra. Ma sapendo che:
- Probabilmente non guadagnerai denaro in apprezzamento
- Paghi affitto attraverso mutuo
- È una casa, non un'investimento
Se comprasti sperando che "sale sempre", hai aspettative sbagliate.
Dove SÌ è possibile comprare adesso (dati reali)
Ci sono città italiane dove la relazione prezzo/stipendio è ancora ragionevole:
- Palermo, Catania: 8-9 anni di stipendio
- Napoli, Reggio Calabria: 7-8 anni di stipendio
- Bologna: 10-11 anni
- Torino: 10-12 anni
- Firenze: 12-13 anni
- Venezia: 13-14 anni
Roma e Milano: 15-18 anni (fuori range).
Se stai considerando di comprare, guardare città "secondarie" è molto più sensato che Roma/Milano.
Il fattore eredità che nessuno menciona
In Italia:
- Età media di eredità: 55 anni
- Patrimonio medio ereditato: 80-150k €
Se aspetti eredità, quella è il tuo anticipo per la casa.
Se non, hai bisogno di risparmiare 80-150k €, che ci vuole:
- 10-15 anni se risparmi 800 €/mese
- 5-7 anni se risparmi 1.500 €/mese
Molti Millennials e Gen Z stanno aspettando l'eredità dai genitori (che sì comprarono nel 2000-2010) per poter comprare loro.
È un sistema dove ogni generazione dipende dalla precedente per avere accesso.
Non è merito. È capitalismo intergenerazionale.
La conclusione scomoda
In Italia, 2024, è oggettivamente difficile comprare casa se:
- Non hai eredità
- Non hai stipendio alto (65k+)
- Non hai risparmi di 20+ anni
- Non comprasti tra 2000-2010
Se cadi in tutte le 4 categorie precedenti, sei "intrappolato" senza casa propria.
È possibile comprare se:
- Hai eredità
- Guadagni 60-70k€+ annuali
- Aspetti una caduta di prezzi
- Affitti indefinitamente e accetti che non comprerai
La verità che i politici non dicono è: L'accesso a casa in Italia dipende meno da te e più dal momento storico in cui sei nato.
Tuo padre che comprò nel 2000-2005 per fortuna. Tu che vuoi comprare nel 2024 hai il divario risolto con eredità o rassegnazione.
P.D.: Se stai ancora considerando di comprare a Roma/Milano, tieni in conto che la probabilità di caduta di prezzi è reale (storico: Ogni 12-15 anni c'è correzione). Non è sfortuna, è ciclo. La gente che compra adesso e si mette nervosa nel 2026-2028 quando scendono, sono quelli che perdono.