Pour un propriétaire qui met un logement en location, le risque financier le plus important n'est pas tant un dégât ponctuel qu'un impayé prolongé du loyer, combiné à l'incertitude et au coût d'une éventuelle procédure d'expulsion. L'assurance loyers impayés existe précisément pour couvrir ce risque.
Ce que couvre exactement cette assurance
Elle couvre le paiement des loyers impayés par le locataire pendant une période déterminée (avec un nombre maximum de mensualités couvertes), et dans la plupart des contrats, elle inclut aussi la prise en charge des frais de défense juridique nécessaires pour mener la procédure d'expulsion, ainsi que certaines garanties supplémentaires selon le contrat (dommages causés par le locataire, par exemple).
Les conditions habituelles pour la souscrire
Les assureurs exigent généralement une étude préalable de solvabilité du locataire (vérification des revenus, type de contrat de travail) avant d'accepter de couvrir le risque de cette relation locative précise, ce qui signifie que tout locataire ne permet pas de souscrire cette garantie, ou peut impliquer des conditions différentes selon le profil de risque évalué.
Le coût approximatif
Le coût se calcule généralement comme un pourcentage du loyer annuel, variant selon le capital assuré, le nombre de mensualités couvertes et le profil de risque du locataire évalué, représentant habituellement entre 3 % et 5 % du loyer annuel, bien qu'il puisse varier selon l'assureur et les garanties précises souscrites.
Assurance loyers impayés vs caution ou garant supplémentaire
Contrairement à un dépôt de garantie ou à une caution (qui supposent un débours préalable, soit du locataire, soit d'un tiers qui se porte garant), l'assurance loyers impayés est souscrite et payée par le propriétaire, transférant le risque à un assureur plutôt que de dépendre de la solvabilité future d'un garant ou du dépôt légal (habituellement limité à un ou deux mois de loyer, insuffisant pour couvrir un impayé prolongé).
Pourquoi elle peut valoir le coup même avec des locataires apparemment solvables
Même un locataire au profil économique solide au moment de la signature peut traverser des difficultés imprévues pendant la durée du contrat (perte d'emploi, problèmes de santé), c'est pourquoi cette assurance ne devrait pas être évaluée uniquement en fonction du profil initial du locataire, mais comme une protection face à l'incertitude inhérente à toute relation locative prolongée dans le temps.
Comparez le coût au risque que vous assumez sans elle
Pour évaluer si elle en vaut la peine, comparez le coût annuel de l'assurance au risque financier réel que vous assumeriez face à plusieurs mois d'impayés sans aucune couverture, en tenant compte également du coût et de la durée d'une éventuelle procédure judiciaire d'expulsion sans représentation juridique couverte.
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