Avant d'accorder un prêt immobilier, chaque banque exige une expertise officielle du bien. Ce n'est pas une simple formalité administrative : le résultat de l'expertise peut conditionner directement le montant que la banque est disposée à vous prêter, même si vous avez déjà convenu d'un prix d'achat avec le vendeur.
À quoi sert réellement l'expertise
L'expertise détermine la valeur de marché estimée du bien selon des critères techniques objectifs, réalisée par une société d'expertise agréée et indépendante de la banque. La banque utilise cette valeur, et non le prix d'achat convenu, comme référence pour calculer le pourcentage maximal de financement qu'elle est disposée à accorder (généralement jusqu'à 80 % du montant le plus bas entre le prix d'achat et la valeur d'expertise).
Que se passe-t-il si l'expertise est inférieure au prix d'achat
C'est l'un des scénarios qui surprend le plus les acheteurs : si vous avez convenu d'acheter un logement pour 250 000 € mais que l'expertise établit une valeur de 230 000 €, la banque calculera le pourcentage de financement sur les 230 000 € expertisés, et non sur les 250 000 € convenus. Cela peut vous obliger à apporter un acompte plus important que prévu, pour couvrir la différence entre le prix convenu et ce que la banque est disposée à financer selon l'expertise.
Quels facteurs l'expert prend-il en compte
- Surface, agencement et état de conservation du logement.
- Emplacement et caractéristiques du quartier (services, communications, zone).
- Prix de vente de biens comparables récemment vendus dans la même zone.
- Ancienneté de l'immeuble et qualité de la construction.
- Charges ou situations urbanistiques pouvant affecter la valeur.
Qui paie l'expertise
En règle générale, le coût de l'expertise est à la charge du demandeur du prêt (l'acheteur), contrairement à d'autres frais que la loi espagnole sur les contrats de crédit immobilier a transférés à la banque (comme les frais de gestion, l'inscription au registre et une partie de l'impôt sur les actes juridiques documentés dans de nombreux cas). Le coût de l'expertise varie selon la valeur et le type de bien, mais se situe généralement autour de quelques centaines d'euros.
L'expertise a une validité limitée
Une expertise n'est pas valable indéfiniment : elle a généralement une validité de plusieurs mois (habituellement autour de 6 mois), passé ce délai, si le processus d'achat se prolonge, la banque peut exiger une expertise actualisée avant de finaliser le prêt, en particulier si les conditions du marché ont sensiblement changé depuis l'expertise initiale.
Vous pouvez utiliser la même expertise auprès de différentes banques
Si vous disposez déjà d'une expertise en cours de validité réalisée par une société agréée, vous avez le droit de la présenter à d'autres banques que celle qui l'a demandée à l'origine, sans avoir à en payer une nouvelle, tant que cette expertise reste valide. Cela peut être utile si vous comparez les offres de plusieurs établissements pour le même logement.
Estimez votre mensualité selon différents scénarios de financement
Notre calculateur de prêt immobilier vous permet de simuler votre mensualité et le coût total selon différents montants de financement, utile pour anticiper l'impact d'une expertise inférieure au prix convenu.