Outre la possible plus-value imposable à l'IRPF, vendre un logement en Espagne génère un autre impôt municipal souvent oublié jusqu'au dernier moment de la procédure : la plus-value municipale, qui taxe l'augmentation de valeur du terrain, et non de la construction.
Ce qu'est exactement la plus-value municipale
Son nom technique est l'Impôt sur l'Augmentation de Valeur des Terrains de Nature Urbaine (IIVTNU). Il taxe, en théorie, l'augmentation de valeur qu'a connue le terrain sur lequel repose le bien depuis son acquisition jusqu'à sa transmission, et chaque mairie le gère de façon indépendante.
Qui doit le payer : normalement le vendeur
D'une manière générale, le redevable de cet impôt est le vendeur (celui qui transmet le bien), bien que dans certaines transmissions (comme une donation) l'obligé puisse être l'acquéreur, selon les règles spécifiques applicables à chaque type d'opération.
Deux méthodes de calcul après la réforme réglementaire
Suite à un arrêt du Tribunal constitutionnel espagnol déclarant inconstitutionnelle la méthode de calcul antérieure dans certains cas, la réglementation en vigueur offre la possibilité de choisir la méthode la plus favorable pour le contribuable entre deux alternatives :
- Méthode objective : applique un coefficient sur la valeur cadastrale du terrain selon les années écoulées depuis l'acquisition, avec des coefficients maximums actualisés chaque année par chaque mairie dans les limites fixées par la réglementation nationale.
- Méthode de la plus-value réelle : calcule l'impôt sur la différence réelle entre la valeur d'acquisition et celle de transmission du terrain, en appliquant le taux d'imposition municipal correspondant sur cette différence réelle.
Quand tu n'as rien à payer : la vente à perte
Si tu peux prouver qu'en termes réels il n'y a pas eu d'augmentation de valeur lors de la transmission (c'est-à-dire que tu as vendu à un prix égal ou inférieur à celui de l'acquisition, ajusté selon les critères établis), il n'y a pas d'obligation de payer cet impôt, le fait générateur exigé par la loi (l'augmentation de valeur elle-même) ne s'étant pas produit.
Le délai pour le déclarer
Le délai pour présenter l'autoliquidation (ou la déclaration, selon la mairie) de cet impôt est de 30 jours ouvrables à compter de la date de la transmission, un délai considérablement plus court que celui d'autres impôts liés à la vente d'un logement, il convient donc d'en tenir compte pour éviter des majorations liées à une présentation hors délai.
Chaque mairie a sa propre réglementation
Les taux d'imposition et coefficients concrets applicables varient selon la mairie où se situe le bien, dans les limites maximales fixées par la réglementation nationale, si bien que le montant final peut différer considérablement entre communes pour des transmissions aux caractéristiques similaires.
Prends en compte ce coût dans le total de l'opération
En planifiant la vente d'un logement, il convient d'ajouter la plus-value municipale estimée aux autres coûts de l'opération (éventuelle plus-value imposable à l'IRPF, radiation hypothécaire au registre le cas échéant) pour calculer le montant net réel que tu vas percevoir.