Además de la posible ganancia patrimonial en el IRPF, vender una vivienda en España genera otro impuesto municipal frecuentemente olvidado hasta el último momento del proceso: la plusvalía municipal, que grava el incremento de valor del terreno, no de la construcción.
Qué es exactamente la plusvalía municipal
Su nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Grava, en teoría, el incremento de valor que ha experimentado el terreno sobre el que se asienta el inmueble desde su adquisición hasta su transmisión, y lo gestiona cada ayuntamiento de forma independiente.
Quién debe pagarlo: normalmente el vendedor
Con carácter general, el sujeto pasivo obligado a pagar este impuesto es el vendedor (transmitente), aunque en determinadas transmisiones (como una donación) el obligado puede ser el adquirente, según las reglas específicas aplicables a cada tipo de operación.
Dos métodos de cálculo tras la reforma normativa
Tras una sentencia del Tribunal Constitucional que declaró inconstitucional el método de cálculo anterior en determinados supuestos, la normativa vigente ofrece la posibilidad de elegir el método que resulte más favorable para el contribuyente entre dos alternativas:
- Método objetivo: aplica un coeficiente sobre el valor catastral del terreno según los años transcurridos desde la adquisición, con coeficientes máximos actualizados anualmente por cada ayuntamiento dentro de los límites que marca la normativa estatal.
- Método de plusvalía real: calcula el impuesto sobre la diferencia real entre el valor de adquisición y el de transmisión del terreno, aplicando el tipo impositivo municipal correspondiente sobre esa diferencia real.
Cuándo no tienes que pagar nada: la venta con pérdidas
Si puedes acreditar que, en términos reales, no ha existido incremento de valor en la transmisión (es decir, vendiste por un precio igual o inferior al de adquisición, ajustado según los criterios establecidos), no existe obligación de pagar este impuesto, al no haberse producido el hecho imponible que la norma exige (el propio incremento de valor).
El plazo para presentarlo
El plazo para presentar la autoliquidación (o declaración, según el ayuntamiento) de este impuesto es de 30 días hábiles desde la fecha de la transmisión, un plazo considerablemente más corto que el de otros impuestos relacionados con la venta de vivienda, por lo que conviene tenerlo presente para no incurrir en recargos por presentación fuera de plazo.
Cada ayuntamiento tiene su propia ordenanza
Los tipos impositivos y coeficientes concretos aplicables varían según el ayuntamiento donde se ubique el inmueble, dentro de los límites máximos fijados por la normativa estatal, por lo que el importe final puede diferir considerablemente entre municipios para transmisiones de características similares.
Ten en cuenta este coste dentro del total de la operación
Al planificar la venta de una vivienda, conviene sumar la plusvalía municipal estimada a otros costes de la operación (posible ganancia patrimonial en IRPF, cancelación registral de hipoteca si la hubiera) para calcular el importe neto real que vas a recibir.