Financiar una segunda vivienda (una casa de vacaciones, una inversión para alquilar) no funciona exactamente igual que financiar tu vivienda habitual. Los bancos aplican criterios más estrictos, y también cambia el tratamiento fiscal aplicable.
Por qué el banco financia un porcentaje menor
Con carácter general, los bancos financian un porcentaje menor del valor de tasación para una segunda vivienda (habitualmente en torno al 60-70%, frente al 80% habitual en vivienda habitual), ya que consideran que el riesgo de impago es mayor: ante dificultades económicas, es más probable que un titular priorice el pago de la hipoteca de su vivienda habitual antes que la de una segunda residencia.
El tipo de interés suele ser algo superior
Por la misma razón de mayor riesgo percibido, las condiciones de tipo de interés ofrecidas para hipotecas de segunda vivienda suelen ser algo menos favorables que las de una hipoteca de vivienda habitual, aunque la diferencia concreta varía según la entidad y el perfil del solicitante.
Diferencias en la fiscalidad de compra
El impuesto aplicable a la compra (ITP o IVA+AJD según sea vivienda de segunda mano u obra nueva) se aplica de la misma forma que en una vivienda habitual, pero no tienes acceso a determinadas bonificaciones autonómicas que algunas comunidades reservan expresamente para la compra de vivienda habitual (por ejemplo, tipos reducidos para jóvenes o familias numerosas en su primera vivienda).
Si decides alquilarla: el tratamiento del IRPF
Si compras una segunda vivienda con la intención de alquilarla, los ingresos por alquiler tributan como rendimientos del capital inmobiliario, con la posibilidad de deducir gastos asociados (incluidos los intereses de la hipoteca), pero sin acceso a la reducción específica reservada para el alquiler de vivienda habitual del inquilino en determinados supuestos, si el uso no encaja en esos requisitos.
No confundas segunda vivienda con inversión en alquiler vacacional
Si la vivienda se destina a alquiler turístico o vacacional de corta duración, pueden aplicarse reglas fiscales y normativas urbanísticas específicas y distintas a las de un alquiler residencial convencional, con requisitos de licencia que varían considerablemente según el municipio, por lo que conviene informarse bien antes de comprar con esa intención.
Cómo afecta a tu capacidad de endeudamiento global
Al solicitar la hipoteca para una segunda vivienda, el banco tendrá en cuenta tu endeudamiento ya existente (incluida la hipoteca de tu vivienda habitual), lo que puede limitar el importe que estés en condiciones de conseguir para esta segunda operación, según el ratio de endeudamiento total que apliquen.
Simula tu escenario de segunda hipoteca
Nuestra calculadora de hipoteca te permite estimar la cuota resultante para una segunda vivienda, considerando un porcentaje de financiación más conservador acorde a los criterios habituales de estas operaciones.