A més del possible guany patrimonial en l'IRPF, vendre un habitatge a Espanya genera un altre impost municipal freqüentment oblidat fins a l'últim moment del procés: la plusvà lua municipal, que grava l'increment de valor del terreny, no de la construcció.
Què és exactament la plusvà lua municipal
El seu nom tècnic és Impost sobre l'Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU). Grava, en teoria, l'increment de valor que ha experimentat el terreny sobre el qual s'assenta l'immoble des de la seva adquisició fins a la seva transmissió, i el gestiona cada ajuntament de forma independent.
Qui l'ha de pagar: normalment el venedor
Amb carà cter general, el subjecte passiu obligat a pagar aquest impost és el venedor (transmitent), tot i que en determinades transmissions (com una donació) l'obligat pot ser l'adquirent, segons les regles especÃfiques aplicables a cada tipus d'operació.
Dos mètodes de cà lcul després de la reforma normativa
Després d'una sentència del Tribunal Constitucional que va declarar inconstitucional el mètode de cà lcul anterior en determinats supòsits, la normativa vigent ofereix la possibilitat d'escollir el mètode que resulti més favorable per al contribuent entre dues alternatives:
- Mètode objectiu: aplica un coeficient sobre el valor cadastral del terreny segons els anys transcorreguts des de l'adquisició, amb coeficients mà xims actualitzats anualment per cada ajuntament dins dels lÃmits que marca la normativa estatal.
- Mètode de plusvà lua real: calcula l'impost sobre la diferència real entre el valor d'adquisició i el de transmissió del terreny, aplicant el tipus impositiu municipal corresponent sobre aquesta diferència real.
Quan no has de pagar res: la venda amb pèrdues
Si pots acreditar que, en termes reals, no hi ha hagut increment de valor en la transmissió (és a dir, vas vendre per un preu igual o inferior al d'adquisició, ajustat segons els criteris establerts), no existeix obligació de pagar aquest impost, en no haver-se produït el fet imposable que la norma exigeix (el mateix increment de valor).
El termini per presentar-lo
El termini per presentar l'autoliquidació (o declaració, segons l'ajuntament) d'aquest impost és de 30 dies hà bils des de la data de la transmissió, un termini considerablement més curt que el d'altres impostos relacionats amb la venda d'habitatge, per la qual cosa convé tenir-ho present per no incórrer en recà rrecs per presentació fora de termini.
Cada ajuntament té la seva pròpia ordenança
Els tipus impositius i coeficients concrets aplicables varien segons l'ajuntament on estigui ubicat l'immoble, dins dels lÃmits mà xims fixats per la normativa estatal, per la qual cosa l'import final pot diferir considerablement entre municipis per a transmissions de caracterÃstiques similars.
Tingues en compte aquest cost dins del total de l'operació
En planificar la venda d'un habitatge, convé sumar la plusvà lua municipal estimada a altres costos de l'operació (possible guany patrimonial en IRPF, cancel·lació registral d'hipoteca si n'hi hagués) per calcular l'import net real que rebrà s.