Avant de signer l'acte de vente définitif, il est habituel de formaliser un contrat d'arrhes, en versant une somme d'argent en guise d'acompte. Le type d'arrhes convenu détermine exactement ce qui se passe si l'une des parties décide de ne pas poursuivre l'opération.
Qu'est-ce qu'un contrat d'arrhes
C'est un contrat préalable à la vente définitive par lequel l'acheteur verse une somme d'argent au vendeur en guise d'acompte, les deux parties s'engageant à formaliser la vente dans un délai déterminé, généralement le temps nécessaire pour que l'acheteur obtienne son financement hypothécaire.
Arrhes de dédit : les plus courantes
Elles permettent à l'une ou l'autre des parties de se rétracter du contrat sans avoir à invoquer de motif, avec une conséquence financière prédéterminée : si l'acheteur se rétracte, il perd la somme versée en acompte ; si c'est le vendeur qui se rétracte, il doit restituer le double de cette somme à l'acheteur.
Arrhes confirmatoires
Contrairement aux arrhes de dédit, elles ne permettent pas de se rétracter librement du contrat : la somme versée est considérée comme un simple acompte sur le prix total, et si une partie manque à ses obligations, l'autre peut exiger l'exécution forcée du contrat (obliger à vendre ou à acheter) en plus d'une indemnisation pour les dommages causés, et pas seulement conserver l'acompte ou son double.
Arrhes pénales
Elles combinent des éléments des deux : la somme versée agit comme une clause pénale en cas de manquement, mais la partie lésée peut en plus exiger l'exécution du contrat, plutôt que de se contenter uniquement de la perte ou de la restitution doublée de l'acompte.
Pourquoi il est essentiel de préciser le type d'arrhes dans le contrat
Si le contrat ne précise pas clairement quel type d'arrhes est convenu, l'interprétation par défaut penche généralement vers les arrhes de dédit selon la jurisprudence majoritaire, mais pour éviter toute ambiguïté, il convient que le contrat indique expressément le type d'arrhes et ses conséquences concrètes.
Pourquoi il convient de conditionner les arrhes à l'obtention du financement
Il est recommandé d'inclure dans le contrat d'arrhes une clause conditionnant l'opération à l'obtention effective par l'acheteur du financement hypothécaire nécessaire, évitant ainsi de perdre l'intégralité de l'acompte si la banque refuse finalement le prêt pour des raisons indépendantes de la volonté de l'acheteur.
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