⚠️ Disclaimer: Este contenido es informativo y educativo. No constituye asesoramiento legal. Para asuntos legales o laborales, consulta siempre con un profesional cualificado.
Antes de firmar la escritura definitiva de compraventa, es habitual formalizar un contrato de arras, entregando una cantidad de dinero como señal. El tipo de arras pactado determina qué ocurre exactamente si alguna de las partes decide no seguir adelante con la operación.
Qué es un contrato de arras
Es un contrato previo a la compraventa definitiva mediante el cual el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como señal, comprometiéndose ambas partes a formalizar la compraventa en un plazo determinado, normalmente el tiempo necesario para que el comprador obtenga la financiación hipotecaria.
Arras penitenciales: las más habituales
Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato sin necesidad de alegar causa, con una consecuencia económica predeterminada: si el comprador se echa atrás, pierde la cantidad entregada como señal; si es el vendedor quien se echa atrás, debe devolver el doble de esa cantidad al comprador.
Arras confirmatorias
A diferencia de las penitenciales, no permiten desistir libremente del contrato: la cantidad entregada se considera simplemente un anticipo del precio total, y si una de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato (obligar a vender o a comprar) además de una indemnización por los daños causados, no solo quedarse con la señal o su duplicado.
Arras penales
Combinan elementos de ambas: la cantidad entregada actúa como una cláusula penal en caso de incumplimiento, pero adicionalmente la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento del contrato, en lugar de conformarse únicamente con la pérdida o devolución duplicada de la señal.
Por qué es fundamental especificar el tipo de arras en el contrato
Si el contrato no especifica claramente qué tipo de arras se están pactando, la interpretación por defecto suele inclinarse hacia las arras penitenciales según la jurisprudencia mayoritaria, pero para evitar cualquier ambigüedad, conviene que el contrato indique expresamente el tipo de arras y sus consecuencias concretas.
Por qué conviene condicionar las arras a la obtención de financiación
Es recomendable incluir en el contrato de arras una cláusula que condicione la operación a que el comprador consiga finalmente la financiación hipotecaria necesaria, evitando así perder la señal completa si el banco finalmente deniega la hipoteca por causas ajenas a la voluntad del comprador.
Simula tu hipoteca antes de comprometer una señal
Antes de firmar cualquier contrato de arras, conviene tener una estimación realista de si podrás obtener la financiación necesaria. Nuestra calculadora de hipoteca te ayuda a estimar tu cuota y a valorar tu capacidad de pago antes de comprometer dinero.