Antes de assinar a escritura definitiva de compra e venda, é comum formalizar um contrato de arras, entregando uma quantia de dinheiro como sinal. O tipo de arras pactuado determina exatamente o que acontece se uma das partes decidir não prosseguir com a operação.
O que é um contrato de arras
É um contrato anterior à compra e venda definitiva através do qual o comprador entrega ao vendedor uma quantia de dinheiro como sinal, comprometendo-se ambas as partes a formalizar a compra e venda em um período determinado, normalmente o tempo necessário para o comprador obter o financiamento hipotecário.
Arras penitenciais: as mais comuns
Permitem a qualquer uma das partes desistir do contrato sem necessidade de alegar causa, com uma consequência econômica predeterminada: se o comprador desiste, perde a quantia entregue como sinal; se é o vendedor que desiste, deve devolver o dobro dessa quantia ao comprador.
Arras confirmatórias
Ao contrário das penitenciais, não permitem o desistimento livre do contrato: a quantia entregue é considerada simplesmente um adiantamento do preço total, e se uma das partes não cumpre, a outra pode exigir o cumprimento forçado do contrato (obrigar a vender ou comprar) além de uma indenização pelos danos causados, não apenas manter o sinal ou seu dobro.
Arras penais
Combinam elementos de ambas: a quantia entregue atua como uma cláusula penal em caso de incumprimento, mas adicionalmente a parte prejudicada pode exigir o cumprimento do contrato, em vez de se contentar apenas com a perda ou devolução duplicada do sinal.
Por que é fundamental especificar o tipo de arras no contrato
Se o contrato não especifica claramente que tipo de arras foi pactuado, a interpretação por padrão tende para as arras penitenciais conforme a jurisprudência predominante, mas para evitar qualquer ambiguidade, é aconselhável que o contrato indique expressamente o tipo de arras e suas consequências específicas.
Por que é recomendável condicionar as arras à obtenção do financiamento
É recomendável incluir no contrato de arras uma cláusula que condicione a operação a que o comprador consiga finalmente o financiamento hipotecário necessário, evitando assim perder o sinal completo se o banco finalmente nega a hipoteca por motivos fora da vontade do comprador.
Simule sua hipoteca antes de se comprometer com um sinal
Antes de assinar qualquer contrato de arras, é aconselhável ter uma estimativa realista se você conseguirá obter o financiamento necessário. Nossa calculadora de hipoteca ajuda a estimar sua parcela e avaliar sua capacidade de pagamento antes de comprometer dinheiro.