Abans de signar l'escriptura definitiva de compravenda, és habitual formalitzar un contracte d'arres, lliurant una quantitat de diners com a senyal. El tipus d'arres pactat determina exactament què passa si alguna de les parts decideix no seguir endavant amb l'operació.
Què és un contracte d'arres
És un contracte previ a la compravenda definitiva mitjançant el qual el comprador lliura una quantitat de diners al venedor com a senyal, comprometent-se ambdues parts a formalitzar la compravenda en un termini determinat, normalment el temps necessari perquè el comprador obtingui el finançament hipotecari.
Arres penitencials: les més habituals
Permeten a qualsevol de les parts desistir del contracte sense necessitat d'al·legar causa, amb una conseqüència econòmica predeterminada: si el comprador se'n desdiu, perd la quantitat lliurada com a senyal; si és el venedor qui se'n desdiu, ha de retornar el doble d'aquesta quantitat al comprador.
Arres confirmatòries
A diferència de les penitencials, no permeten desistir lliurement del contracte: la quantitat lliurada es considera simplement una bestreta del preu total, i si una de les parts incompleix, l'altra pot exigir el compliment forçós del contracte (obligar a vendre o a comprar) a més d'una indemnització pels danys causats, no només quedar-se amb la senyal o el seu duplicat.
Arres penals
Combinen elements de totes dues: la quantitat lliurada actua com una clàusula penal en cas d'incompliment, però addicionalment la part perjudicada pot exigir el compliment del contracte, en lloc de conformar-se únicament amb la pèrdua o devolució duplicada de la senyal.
Per què és fonamental especificar el tipus d'arres en el contracte
Si el contracte no especifica clarament quin tipus d'arres s'estan pactant, la interpretació per defecte sol inclinar-se cap a les arres penitencials segons la jurisprudència majoritària, però per evitar qualsevol ambigüitat, convé que el contracte indiqui expressament el tipus d'arres i les seves conseqüències concretes.
Per què convé condicionar les arres a l'obtenció de finançament
És recomanable incloure en el contracte d'arres una clàusula que condicioni l'operació al fet que el comprador aconsegueixi finalment el finançament hipotecari necessari, evitant així perdre la senyal completa si el banc finalment denega la hipoteca per causes alienes a la voluntat del comprador.
Simula la teva hipoteca abans de comprometre una senyal
Abans de signar qualsevol contracte d'arres, convé tenir una estimació realista de si podràs obtenir el finançament necessari. La nostra calculadora d'hipoteca t'ajuda a estimar la teva quota i a valorar la teva capacitat de pagament abans de comprometre diners.