Prima di firmare l'atto definitivo di vendita, è consueto formalizzare un contratto di cauzione, consegnando una somma di denaro come acconto. Il tipo di cauzione pattuito determina cosa accade esattamente se una delle parti decide di non procedere con l'operazione.
Cos'è un contratto di cauzione
È un contratto preliminare alla compravendita definitiva mediante il quale l'acquirente consegna al venditore una somma di denaro come acconto, impegnandosi entrambe le parti a formalizzare la compravendita entro un termine determinato, normalmente il tempo necessario per l'acquirente ottenere il finanziamento ipotecario.
Cauzioni penitenziali: le più comuni
Permettono a entrambe le parti di recedere dal contratto senza necessità di addurre causa, con una conseguenza economica predeterminata: se l'acquirente si ritira, perde la somma consegnata come acconto; se è il venditore a ritirarsi, deve restituire il doppio di quella somma all'acquirente.
Cauzioni confermatorie
A differenza delle penitenziali, non consentono il recesso libero dal contratto: la somma consegnata è considerata semplicemente un anticipo del prezzo totale, e se una parte non adempie, l'altra può esigere l'adempimento forzoso del contratto (obbligare a vendere o comprare) oltre a un indennizzo per i danni causati, non solo mantenere l'acconto o il suo doppio.
Cauzioni penali
Combinano elementi di entrambe: la somma consegnata agisce come una clausola penale in caso di mancato adempimento, ma inoltre la parte lesa può esigere l'adempimento del contratto, invece di accontentarsi solo della perdita o della restituzione raddoppiata dell'acconto.
Perché è fondamentale specificare il tipo di cauzione nel contratto
Se il contratto non specifica chiaramente quale tipo di cauzione è stato pattuito, l'interpretazione per difetto tende verso le cauzioni penitenziali secondo la giurisprudenza prevalente, ma per evitare qualsiasi ambiguità, è consigliabile che il contratto indichi espressamente il tipo di cauzione e le sue conseguenze concrete.
Perché è consigliabile subordinare la cauzione all'ottenimento del finanziamento
È consigliabile includere nel contratto di cauzione una clausola che subordini l'operazione al fatto che l'acquirente ottenga infine il finanziamento ipotecario necessario, evitando così di perdere la cauzione completa se la banca nega il mutuo per motivi al di fuori della volontà dell'acquirente.
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