Si vous êtes propriétaire et louez un logement, les revenus que vous en tirez sont imposés à l'IRPF comme des revenus du capital immobilier. Contrairement à d'autres revenus, la loi permet dans ce cas de déduire une large variété de dépenses et d'appliquer une réduction non négligeable, ce qui rend utile de bien comprendre le calcul avant de faire votre déclaration.
Comment se calcule le revenu à déclarer
Le calcul part d'une idée simple : Revenu net = Revenus locatifs − Dépenses déductibles. Sur ce revenu net, si les conditions sont remplies, une réduction est en outre appliquée avant son intégration à la base imposable.
Les dépenses déductibles les plus courantes
La réglementation permet de déduire une large liste de dépenses directement liées au bien loué, parmi lesquelles :
- Les intérêts du crédit immobilier grevant le bien (pas l'amortissement du capital, seulement les intérêts).
- La taxe foncière (IBI) et les taxes municipales (ordures, etc.).
- Les charges de copropriété.
- Les primes d'assurances liées au bien (habitation, impayés de loyer).
- Les frais d'entretien et de réparation (pas d'amélioration ou d'agrandissement, qui ont un traitement différent).
- L'amortissement du bien et du mobilier, calculé selon les pourcentages fixés par la réglementation.
- Les frais de gestion, comme les honoraires d'une agence immobilière pour la gestion de la location.
La réduction pour location de résidence principale
Lorsque le bien est loué comme résidence principale du locataire (et non comme local commercial, ni comme location touristique ou saisonnière), la loi prévoit une réduction sur le revenu net positif déclaré, qui a été réformée ces dernières années pour dépendre de certaines conditions (comme le fait qu'il s'agisse d'un nouveau contrat, que la location se situe dans des zones déclarées de marché tendu, ou que le loyer soit réduit par rapport au contrat précédent), ce qui fait que le pourcentage de réduction applicable varie considérablement selon le cas précis.
Que se passe-t-il si le revenu est négatif
Si, une année donnée, les dépenses déductibles dépassent les revenus locatifs, le revenu net peut être négatif. Dans ce cas, aucune réduction ne s'applique généralement (la réduction ne s'applique qu'aux revenus nets positifs), et le revenu négatif est déclaré comme tel, réduisant la base imposable générale de cet exercice.
Une erreur courante : ne déclarer que le revenu, sans les dépenses
Il est fréquent que des propriétaires qui commencent à louer déclarent uniquement le revenu brut perçu, sans appliquer aucune des dépenses déductibles auxquelles ils ont droit, payant ainsi plus d'IRPF qu'ils ne le devraient réellement. Tenir un registre ordonné de toutes les dépenses liées au bien tout au long de l'année facilite grandement leur application correcte au moment de la déclaration.
Si vous envisagez de louer plutôt que de vendre ou d'acheter
Si vous vous demandez s'il est plus avantageux de louer un bien que vous possédez plutôt que de le vendre, ou si vous envisagez d'acheter un logement pour le mettre en location, notre outil louer vs acheter peut vous aider à comparer les chiffres du point de vue de la rentabilité de l'investissement.