Wenn du Eigentümer bist und eine Wohnung vermietest, werden die daraus erzielten Einkünfte in deiner spanischen Einkommensteuer (IRPF) als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (rendimientos del capital inmobiliario) besteuert. Anders als bei anderen Einkunftsarten erlaubt das Gesetz hier, eine breite Palette an Kosten abzuziehen und eine relevante Ermäßigung anzuwenden – es lohnt sich also, die Berechnung genau zu verstehen, bevor du die Steuererklärung abgibst.
Wie sich der zu erklärende Ertrag berechnet
Die Berechnung basiert auf einer einfachen Idee: Nettoertrag = Mieteinnahmen − absetzbare Kosten. Auf diesen Nettoertrag wird zusätzlich, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind, eine Ermäßigung angewendet, bevor er in die Bemessungsgrundlage einfließt.
Die häufigsten absetzbaren Kosten
Die Vorschriften erlauben den Abzug einer breiten Liste von Kosten, die direkt mit der vermieteten Immobilie zusammenhängen, darunter:
- Hypothekenzinsen, die auf der Immobilie lasten (nicht die Tilgung des Kapitals, nur die Zinsen).
- Grundsteuer (IBI) und kommunale Gebühren (Müllabfuhr usw.).
- Kosten der Eigentümergemeinschaft.
- Versicherungsprämien im Zusammenhang mit der Immobilie (Wohngebäudeversicherung, Mietausfallversicherung).
- Instandhaltungs- und Reparaturkosten (nicht Verbesserungen oder Erweiterungen, die anders behandelt werden).
- Abschreibung der Immobilie und des Mobiliars, berechnet nach den gesetzlich festgelegten Prozentsätzen.
- Verwaltungskosten, etwa das Honorar einer Immobilienagentur für die Verwaltung der Vermietung.
Die Ermäßigung für die Vermietung als Hauptwohnsitz
Wird die Immobilie als Hauptwohnsitz des Mieters vermietet (nicht als Gewerberaum, Ferienwohnung oder Saisonvermietung), sieht das Gesetz eine Ermäßigung auf den erklärten positiven Nettoertrag vor. Diese wurde in den letzten Jahren reformiert und hängt nun von bestimmten Bedingungen ab (etwa ob es sich um einen neuen Mietvertrag handelt, ob sich die Wohnung in einer als angespannt erklärten Marktzone befindet, oder ob die Miete gegenüber dem Vorvertrag gesenkt wurde), sodass der anwendbare Ermäßigungssatz je nach Einzelfall erheblich variieren kann.
Was passiert, wenn der Ertrag negativ ist
Übersteigen die absetzbaren Kosten in einem bestimmten Jahr die Mieteinnahmen, kann der Nettoertrag negativ sein. In diesem Fall wird in der Regel keine Ermäßigung angewendet (sie gilt nur für positive Nettoerträge), und der negative Ertrag wird als solcher erklärt, wodurch sich die allgemeine Bemessungsgrundlage dieses Jahres verringert.
Ein häufiger Fehler: nur die Einnahme angeben, ohne die Kosten
Es kommt häufig vor, dass Eigentümer, die erst kürzlich vermieten, ausschließlich die erhaltene Bruttoeinnahme angeben, ohne die ihnen zustehenden absetzbaren Kosten geltend zu machen, und dadurch mehr IRPF zahlen als eigentlich nötig. Wer während des Jahres alle mit der Immobilie zusammenhängenden Kosten ordentlich dokumentiert, kann sie bei der Steuererklärung wesentlich leichter korrekt geltend machen.
Wenn du überlegst zu vermieten statt zu verkaufen oder zu kaufen
Wenn du überlegst, ob es sich mehr lohnt, eine Immobilie zu vermieten statt sie zu verkaufen, oder ob du eine Wohnung zur Vermietung kaufen möchtest, hilft dir unser Rechner "Mieten vs. Kaufen", die Zahlen aus Sicht der Rendite deiner Investition zu vergleichen.