Si ets propietari i lloges un habitatge, els ingressos que obtens tributen al teu IRPF com a rendiments del capital immobiliari. A diferència d'altres rendiments, en aquest cas la llei permet deduir una àmplia varietat de despeses i aplicar una reducció rellevant, cosa que fa que valgui la pena entendre bé el càlcul abans de presentar la declaració.
Com es calcula el rendiment a declarar
El càlcul parteix d'una idea senzilla: Rendiment net = Ingressos per lloguer − Despeses deduïbles. Sobre aquest rendiment net, si es compleixen els requisits, s'aplica a més una reducció abans d'integrar-lo a la base imposable.
Les despeses deduïbles més habituals
La normativa permet deduir una llista àmplia de despeses directament relacionades amb l'immoble llogat, entre elles:
- Interessos de la hipoteca que grava l'immoble (no l'amortització de capital, només els interessos).
- Impost sobre Béns Immobles (IBI) i taxes municipals (escombraries, etc.).
- Despeses de comunitat de propietaris.
- Primes d'assegurances relacionades amb l'immoble (llar, impagament de lloguer).
- Despeses de conservació i reparació (no de millora o ampliació, que tenen un tractament diferent).
- Amortització de l'immoble i del mobiliari, calculada segons els percentatges que estableix la normativa.
- Despeses de gestió, com els honoraris d'una agència immobiliària per la gestió del lloguer.
La reducció per lloguer d'habitatge habitual
Quan l'immoble es lloga com a habitatge habitual del llogater (no com a local de negoci, ni com a lloguer turístic o de temporada), la llei preveu una reducció sobre el rendiment net positiu declarat, que en els darrers anys s'ha reformat per dependre de determinades condicions (com que es tracti d'un contracte nou, que el lloguer estigui en zones declarades de mercat tensionat, o que es redueixi la renda respecte al contracte anterior), cosa que ha fet que el percentatge de reducció aplicable variï considerablement segons el cas concret.
Què passa si el rendiment és negatiu
Si en un any concret les despeses deduïbles superen els ingressos per lloguer, el rendiment net pot ser negatiu. En aquest cas, generalment no procedeix aplicar cap reducció (la reducció només s'aplica sobre rendiments nets positius), i el rendiment negatiu es declara com a tal, reduint la base imposable general d'aquell exercici.
Un error comú: declarar només l'ingrés, sense les despeses
És habitual que propietaris que comencen a llogar declarin únicament l'ingrés brut rebut, sense aplicar cap de les despeses deduïbles a què tenen dret, pagant així més IRPF del que realment els correspon. Portar un registre ordenat de totes les despeses relacionades amb l'immoble al llarg de l'any facilita molt aplicar-les correctament quan arriba la declaració.
Si estàs valorant llogar en comptes de vendre o comprar
Si t'estàs plantejant si et compensa més llogar una propietat que tens en lloc de vendre-la, o si et plantejes comprar un habitatge per posar-lo en lloguer, la nostra calculadora de lloguer vs comprar pot ajudar-te a comparar els números des de la perspectiva de la rendibilitat de la inversió.